Cash-flow en location meublée vs location nue : qui gagne ?
La question revient partout : cash-flow location meublée ou cash flow location nue, quelle stratégie garde le plus d’euros dans la poche chaque mois ? Derrière le rendement affiché, tout se joue dans la trésorerie après crédit + charges + fiscalité. Voici un comparatif pragmatique, des scénarios chiffrés et une méthode simple pour décider.
À retenir en 30 secondes
- En meublé (souvent LMNP au réel), les amortissements peuvent neutraliser l’impôt pendant plusieurs années, ce qui soutient le cashflow LMNP.
- En nu, la fiscalité en micro-foncier est simple mais moins optimisée ; au réel, on peut déduire intérêts et charges, utile si revenus fonciers élevés.
- La meublée demande plus d’équipement et parfois plus de gestion (turnover), mais elle peut mieux louer dans certaines villes et typologies.
1) Rappels express : ce qui change vraiment entre nu et meublé
Location nue
- Fiscalité : revenus fonciers (micro-foncier avec abattement forfaitaire ou régime réel avec déduction des charges et intérêts).
- Bail : cadre protecteur pour le locataire, turnover souvent plus faible.
- Équipement : non meublé → capex initial limité.
Location meublée (souvent LMNP)
- Fiscalité : BIC (micro-BIC avec abattement ou réel avec amortissements comptables du bien et du mobilier).
- Loyer : souvent supérieur à typologie équivalente en nu, selon le marché.
- Équipement : pack mobilier obligatoire + renouvellements à prévoir.
2) Le cash-flow, indicateur maître
Cash-flow mensuel = Loyers encaissés (après vacance) – (mensualité + assurance emprunteur + charges non récupérables + taxe foncière + assurance PNO/GLI + gestion + impôt). La différence entre meublé et nu tient surtout au traitement fiscal du résultat et au niveau de loyer.
3) Scénarios chiffrés (simples et réalistes)
Hypothèses communes (illustratives) : studio en ville moyenne, financement classique, vacance prudente 1 mois/12, copro/assurances/entretien standard. Les chiffres sont arrondis pour la lisibilité.
| Poste | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer brut mensuel | 600 € | 680 € |
| Vacance (1/12) | −50 € | −57 € |
| Mensualité + assur. emprunteur | 550 € | 550 € |
| Charges non récupérables + TF + PNO | 110 € | 115 € |
| Impôt mensuel (ordre de grandeur) | 20–40 € (micro-foncier) ou ~0–20 € (réel optimisé) | ≈ 0 € (LMNP réel amortissements, plusieurs années) |
| Cash-flow estimatif | env. −110 à −90 € | env. −42 à −25 € |
Ici, le meublé améliore la trésorerie grâce à un loyer plus élevé et surtout une fiscalité adoucie via les amortissements (LMNP réel). Le passage en cash flow positif peut se jouer sur la négociation d’achat, une durée de prêt adaptée ou une gestion des charges plus fine.
4) Atouts & limites des deux stratégies (côté flux de trésorerie)
Meublé (souvent LMNP)
- + Cash-flow soutenu par loyer & amortissements (LMNP réel).
- + Marché locatif dynamique pour petites surfaces, villes étudiantes/pro.
- − Capex mobilier initial + renouvellements.
- − Turnover parfois plus élevé selon la typologie et la ville.
Nu
- + Simplicité d’équipement, moins de renouvellement matériel.
- + Turnover souvent plus faible (stabilité du locataire).
- − Fiscalité plus pesante au micro-foncier (abattement forfaitaire).
- ± Réel intéressant si charges/ intérêts élevés, mais gestion plus technique.
5) Les coûts qui font (vraiment) la différence de cash-flow
- Mobilier & électroménager (meublé) : pack initial, remplacement (3–7 ans), petite maintenance.
- Vacance & diffusion : photos pro, annonces premium, visites → accélèrent la relocation.
- Assurances : PNO, GLI (selon choix), multirisque, responsabilité civile.
- Gestion : en direct vs agence (frais récurrents à intégrer dans la rentabilité nette).
- Fiscalité : micro vs réel (foncier/BIC), amortissements en LMNP réel.
6) Quand le meublé « gagne » et quand le nu reste pertinent
| Contexte | Meublé (souvent LMNP) | Nu |
|---|---|---|
| Petites surfaces en villes étudiantes / pro | Souvent gagnant (loyers + fiscalité) | Possible mais cash-flow moins fort |
| Locataires familiaux, baux longs | Moins adapté selon marché | Pertinent (stabilité, turnover réduit) |
| Besoin de simplicité de gestion | Mobilier = gestion supplémentaire | Plus simple (moins de capex/renouvellement) |
7) Méthode rapide pour comparer sur votre cas
- Loyers de marché (nu vs meublé) sur annonces récentes, à typologie identique.
- Charges & vacance réalistes (1 mois/12 comme base) + gestion/assurances.
- Crédit (durée, taux, assurance) ajusté pour viser un cash-flow cible.
- Fiscalité : simuler micro vs réel (foncier/BIC). En LMNP réel, intégrer des amortissements prudents.
- Capex : pack mobilier initial + rythme de renouvellement en meublé.
8) Checklist express avant de trancher
- Mon marché locatif paie significativement plus en meublé ?
- Je peux gérer/faire gérer les renouvellements de mobilier et le turnover ?
- Mon objectif prioritaire est la trésorerie (meublé) ou la simplicité (nu) ?
- Au simulateur, mon cash-flow net (après impôts) est sensiblement meilleur en meublé ?
FAQ express
- Le LMNP réel donne-t-il toujours un cash-flow supérieur ? Non, mais souvent sur petites surfaces et marchés adaptés, grâce aux amortissements.
- Micro-BIC ou réel en meublé ? Le micro est simple mais le réel avec amortissements maximise en général le cash-flow sur plusieurs années.
- Et la durée du prêt ? Allonger la durée baisse la mensualité donc améliore le cash-flow, mais augmente le coût global du crédit : arbitrage à faire.
Conclusion
Il n’y a pas de vainqueur absolu. Le cashflow LMNP est souvent plus fort grâce aux amortissements et à un loyer supérieur, surtout sur studios/T1 en zones tendues. La location nue reste redoutable pour sa simplicité et sa stabilité, avec un réel qui peut redevenir intéressant selon vos charges et votre fiscalité. Comparez sur chiffres chez vous, intégrez vacance, capex et impôts, puis choisissez la stratégie qui maximise votre cash-flow net et durable.
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