Introduction
Tu envisages un investissement locatif et tu veux savoir si ton projet tient la route ? Notre formulaire de calcul de rentabilité a été pensé pour être simple et complet. Il couvre les étapes essentielles : achat, financement, loyers & charges, fiscalité et résultats (rentabilités, cashflow, TRI) — le tout sans inscription ni collecte de données personnelles.
Étape 1 — Les informations d’achat
Commence par renseigner les éléments liés à l’acquisition du bien :
- Prix d’achat (hors frais) ;
- Frais de notaire (estimation) ;
- Frais d’agence (si applicables) ;
- Apport personnel.
À partir de ces données, le formulaire détermine le montant du crédit réellement à financer (prix + frais - apport).
Conseil rapide
Si tu hésites sur les frais de notaire, prends une estimation prudente. Tu ajusteras plus tard avec un devis notarial.
Étape 2 — Le crédit immobilier
Renseigne tes paramètres de prêt pour calculer automatiquement les mensualités et le coût total du crédit :
- Durée (en années) ;
- Taux d’intérêt nominal ;
- Assurance (facultative mais recommandée).
Le simulateur applique la formule d’annuité et prend en compte, si tu le souhaites, l’assurance de prêt.
Étape 3 — Loyers et charges
La partie revenus/dépenses précise la réalité économique du bien :
- Loyer mensuel brut (ou annuel) ;
- Charges récurrentes : taxe foncière, assurance PNO, entretien, copropriété, gestion, internet/EDF si meublé… ;
- Vacance locative (en % ou en mois/an) pour envisager les périodes sans locataire.
Ces éléments alimentent le calcul du cashflow : loyers perçus - (mensualités + charges + fiscalité).
Étape 4 — Fiscalité
Selon ton régime, l’impact sur la rentabilité peut être très différent :
- Micro-foncier : abattement forfaitaire (si conditions remplies) ;
- Régime réel : prise en compte des charges réelles, intérêts, amortissements (selon le statut) ;
- LMNP : règles spécifiques à la location meublée (souvent au réel).
Le formulaire applique automatiquement les règles fiscales du régime sélectionné pour estimer ton revenu net imposable et son effet sur le cashflow.
Étape 5 — Revente & résultats (TRI)
Pour obtenir une vision complète de la performance, intègre un scénario de sortie : un prix de vente prévisionnel, des frais de vente (agence, diagnostics, divers) et un horizon de revente (par exemple 7, 10 ou 15 ans). À partir de là, on interprète les résultats suivants :
- Produit net vendeur : prix de vente diminué des frais de vente (en % ou en montant). C’est le cash brut généré par la cession avant remboursement du crédit.
- Capital restant dû (CRD) au moment de la revente : montant de prêt restant à rembourser à la banque selon l’échéancier.
- Flux de sortie net : produit net vendeur - CRD (à ajuster de la fiscalité éventuelle sur la plus-value et des frais de mainlevée s’il y en a).
- TRI (taux de rendement interne) : indicateur qui prend en compte tous les flux dans le temps (apport initial, cashflows, revente) et les annualise pour comparer des projets de durées différentes.
Concrètement, le TRI répond à la question : « en tenant compte de mon apport, des loyers nets, des charges, des impôts et de mon scénario de revente (prix, horizon), quel rendement annualisé a réellement produit l’opération ? » Un TRI élevé peut compenser un cashflow légèrement négatif si la revente génère une forte création de valeur (désendettement + appréciation).
Résultats — Ce que tu obtiens
Une fois toutes les sections complétées, tu accèdes à un bilan clair :
- Rentabilités : brute, nette, nette-nette ;
- Cashflow mensuel ;
- TRI (taux de rendement interne) sur la période (avec scénario de revente) ;
- Détail fiscal selon le régime ;
- Export PDF prêt à imprimer/partager.
Interpréter rapidement
- Un cashflow positif signifie que le bien s’autofinance (ou mieux) après toutes charges et impôts.
- Le TRI donne une vision globale de la performance (flux dans le temps, revente incluse). Deux projets peuvent avoir un cashflow proche mais des TRI très différents selon prix d’achat, évolution de la dette et horizon.
Conclusion
Notre formulaire t’aide à décider vite et bien. Il est gratuit, anonyme, et sans inscription. Teste plusieurs scénarios, notamment de revente, pour piloter à la fois le cashflow et le TRI, puis exporte le PDF pour garder une trace propre et partageable.
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