Glossaire immobilier & financier : tous les termes expliqués simplement

Introduction

Ce glossaire réunit les termes essentiels pour comprendre un investissement locatif et exploiter correctement le simulateur de rentabilité : calculs, crédit, charges, fiscalité, indicateurs de performance. Il est pensé pour être pédagogique et opérationnel.

Glossaire complet (A → Z)

Amortissement (crédit)

Remboursement progressif du capital d’un prêt. Dans un prêt amortissable, chaque mensualité comprend une part d’intérêts et une part de capital.

Amortissement comptable (LMNP/SCI IS)

Répartition comptable du coût d’un actif sur sa durée d’utilisation. En LMNP au réel, l’amortissement (hors terrain) peut réduire fortement le résultat imposable.

Annuité

Somme payée sur une année pour rembourser un prêt (capital + intérêts), souvent déclinée en mensualités via la formule d’annuité.

Apport personnel

Somme versée à l’achat pour diminuer le montant à financer. Impacte la mensualité, le coût du crédit et parfois le taux.

Assurance emprunteur

Contrat garantissant le remboursement du prêt en cas d’événements couverts. Son coût augmente le coût total du crédit et la mensualité totale.

Cap rate (taux de capitalisation)

Revenu net d’exploitation (NOI) / Prix d’acquisition. Indicateur de rendement d’un actif, utile pour comparer des biens ou marchés.

Capital restant dû (CRD)

Montant du capital qu’il te reste à rembourser à un instant donné. Le CRD diminue après chaque échéance (hors prêt in fine) et sert lors d’un rachat de prêt ou d’une revente anticipée.

Cashflow

Flux net de trésorerie : loyers perçus - (mensualités + charges + fiscalité). Positif : le bien s’autofinance (ou dégage un surplus). Négatif : effort d’épargne mensuel.

Charges (exploitation)

Dépenses liées au bien : taxe foncière, copropriété, entretien, gestion, assurances (PNO, multirisque), GLI, petites réparations, internet/énergie si meublé, etc.

Coût total du crédit

Somme des intérêts + assurance + frais éventuels. Diffère du montant emprunté (principal).

Coût d’opportunité

Gain auquel tu renonces en choisissant un investissement plutôt qu’un autre (ex. placer ton apport ailleurs).

Déficit foncier

Quand les charges déductibles dépassent les revenus fonciers. Peut réduire l’impôt sous conditions et plafonds, avec report.

Dépôt de garantie

Somme versée par le locataire à l’entrée, destinée à couvrir d’éventuels manquements. À ne pas confondre avec le mois d’avance.

Différé (d’amortissement / total)

Période en début de prêt où tu paies soit uniquement les intérêts (différé partiel), soit rien (différé total). Réduit la mensualité temporairement mais augmente le coût global.

Effet de levier

Utilisation du crédit pour investir davantage que ses fonds propres. Peut amplifier le rendement (ou la perte).

Encours

Montant total des crédits non encore remboursés (proche de la notion de CRD, mais à l’échelle d’un portefeuille).

Frais de dossier / garantie (caution, hypothèque, IPPD)

Frais liés à la mise en place du prêt et de la garantie de remboursement. À inclure dans le coût global.

Frais de notaire

Ensemble des droits/taxes + émoluments + débours liés à l’acquisition. Varient selon la nature du bien (neuf/ancien).

GLI (Garantie Loyers Impayés)

Assurance facultative couvrant les impayés et/ou dégradations selon contrats. Son coût pèse sur le cashflow.

Hypothèque / Caution

Hypothèque : garantie réelle sur le bien. Caution : organisme (ex. mutuelle/caisse) se porte garant. Modalités et coûts différents.

IRL (Indice de Référence des Loyers)

Indice servant à la révision annuelle des loyers (selon conditions légales et contrat).

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Location meublée avec régime fiscal spécifique (micro-BIC ou réel). Au réel, l’amortissement peut fortement réduire l’imposition.

Loyer brut / Loyer net

Brut : loyer hors charges récupérables. Net (pour le bailleur) : ce qui reste après charges non récupérables, vacances, frais de gestion.

Mensualité

Paiement mensuel du prêt : intérêts + capital (+ assurance). Évolue si taux variable, stable si taux fixe (hors assurance).

Micro-foncier

Régime simplifié des revenus fonciers avec abattement forfaitaire (si conditions). Alternative au réel.

NOI (Net Operating Income)

Revenu net d’exploitation : loyers - charges d’exploitation (hors service de la dette et impôts sur le revenu).

PNO (Propriétaire Non Occupant)

Assurance du bailleur couvrant des risques non pris en charge par le locataire. Souvent recommandée, parfois exigée.

Prêt in fine

Tu rembourses les intérêts uniquement pendant la durée du prêt, puis le capital en une fois à l’échéance. CRD constant jusqu’au terme.

Prêt amortissable

Tu rembourses capital + intérêts à chaque échéance, le CRD diminue régulièrement.

Provision pour charges / Capex

Provision : budget récurrent (copro, entretien). Capex : dépenses d’investissement (gros travaux) à planifier sur plusieurs années.

Rentabilité brute

Loyers annuels / Prix d’achat. Indicateur rapide, ne tient pas compte des charges ni de la fiscalité.

Rentabilité nette

Rentabilité brute après déduction des charges d’exploitation. Plus réaliste pour comparer des biens.

Rentabilité nette-nette

Nette après fiscalité. C’est l’indicateur le plus proche du cash réellement conservé par le bailleur.

Revenus fonciers

Loyers d’une location nue. Imposition selon barème et régime choisi (micro-foncier ou réel).

TAEG (Taux Annuel Effectif Global)

Coût total du crédit exprimé en % annuel, intégrant intérêts, assurance obligatoire, frais de dossier/garantie… Référence légale pour comparer des offres.

Taux d’endettement

Part de tes revenus consacrée aux charges de crédit. Indicateur clé d’acceptation bancaire.

Taux fixe / Taux variable

Fixe : intérêt identique sur toute la durée. Variable : évolue avec un indice (ex. Euribor) + marge.

TMI (Tranche Marginale d’Imposition)

Taux auquel est imposé ton dernier euro de revenu. Sert à projeter l’impact fiscal des revenus (fonciers/BIC). Les seuils/taux évoluent dans le temps.

TRI (Taux de Rendement Interne)

Rendement annuel moyen intégrant tous les flux (apport, loyers nets, travaux, revente, fiscalité). Idéal pour comparer des scénarios sur la durée.

Vacance locative

Périodes sans locataire. Se modélise en % ou en mois/an pour obtenir des projections réalistes.

Valeur de revente / Plus-value

Prix potentiel à la sortie. La plus-value = prix de revente - (prix d’achat + frais + travaux). Fiscalité spécifique selon la durée de détention et le régime.

Formules utiles (rappel)

• Mensualité (prêt amortissable) ≈ K x [ i / (1 - (1+i)^-n) ] où K=capital, i=taux périodique, n=nb d’échéances.
• Rentabilité brute = Loyers annuels / Prix d’achat.
• Cashflow = Loyers - (Mensualités + Charges + Fiscalité).
• Cap rate = NOI / Prix.

Conclusion

Avec ces définitions, tu peux interpréter tes résultats de simulation, comparer des biens et discuter efficacement avec banque, notaire ou gestionnaire. Passe à la pratique :