Introduction
En location nue, les revenus sont imposés dans la catégorie revenus fonciers. Quand charges + travaux + intérêts dépassent les loyers, tu crées un déficit foncier. Bien utilisé, il peut réduire significativement ton impôt sur le revenu (IR) et lisser la trésorerie.
- Hors intérêts : imputable sur le revenu global dans la limite usuelle de 10 700 € par an (modèle pédagogique ici).
- Intérêts (et surplus) : reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Comment se calcule le déficit foncier ?
- Calcule d’abord le résultat hors intérêts : R₀ = Loyers − (Charges non récupérables + Travaux déductibles).
- Puis soustrais les Intérêts d’emprunt : Résultat foncier = R₀ − Intérêts.
- Si le résultat est négatif, tu as un déficit à répartir :
- Part imputable sur revenu global = min(10 700 €, max(0, −R₀)).
- Part reportable sur revenus fonciers = déficit total − part imputable.
Conditions & prudences
- Engagement de location du bien pendant une durée (souvent 3 ans) après l’imputation sur revenu global.
- Nature des travaux : l’entretien/réparation est en principe déductible; la reconstruction/agrandissement ne l’est pas (souvent immobilisée).
- Les règles et plafonds peuvent évoluer. Notre calculateur est pédagogique.
Calculateur interactif — Déficit foncier
Renseigne tes loyers, charges, intérêts, travaux, ta TMI et les PS. Le calculateur décompose la part imputable, le report, estime l’impôt et l’économie d’IR. Il affiche aussi deux visions de cashflow mensuel : (A) après IR/PS du foncier uniquement, et (B) après IR/PS en intégrant l’économie d’IR sur le revenu global.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| — | |
Simplifications : calculs annuels; PS uniquement si revenus fonciers positifs; économie d’IR ≈ part imputée × TMI (hors décote/CSG déductible/plafonds précis). La part reportée (hors intérêts excédentaires et intérêts) est supposée utilisable sur revenus fonciers futurs (10 ans).
Bonnes pratiques
- Documente précisément tes travaux (devis/factures, nature des dépenses).
- Anticipe la vacance liée aux travaux dans tes simulations de trésorerie.
- Planifie les chantiers pour optimiser l’imputation (année de gros travaux).
Conclusion
Le déficit foncier est un levier puissant pour réduire l’IR et améliorer le cashflow net d’imposition. Sépare bien la part imputable (hors intérêts) et la part reportable (intérêts/surplus), respecte les conditions et mets à jour tes simulations chaque année.
Passer à la pratique
Projette tes chiffres dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.