L’effet de levier du crédit : explication simple

Introduction

L’effet de levier décrit l’impact de l’endettement sur le rendement des fonds propres (ROE). Quand le rendement économique du bien (cap rate = NOI / coût d’acquisition) est supérieur au coût de la dette (taux d’intérêt), leverage positif : le ROE augmente. L’inverse crée un leverage négatif.

Les indicateurs clés

• Cap rate : NOI / Coût d’acquisition (NOI = loyers effectifs − charges d’exploitation hors dette).
• Coût de la dette : taux du prêt (hors frais, simplifié ici).
• DSCR : NOI / Annuité de dette (≥ 1,20 recommandé pour marge de sécurité).
• Cash-on-cash (CoC) : (NOI − annuité) / Apport → flux de trésorerie sur fonds propres.
• ROE (pédagogique, année 1) : (NOI − Intérêts) / Apport. On distingue du CoC (qui retire capital + intérêts).

Quand le levier devient risqué ?

• Cap rate faible et taux élevés → DSCR proche de 1, cashflow fragile.
• Vacance et charges sous-estimées → l’écart cap rate − taux se referme.
• Taux variable sans couverture → hausse des annuités, ROE qui chute.

Calculateur interactif — Levier, CoC, ROE, DSCR

Renseigne les hypothèses. Le module calcule le cap rate, le DSCR, le cash-on-cash, le ROE (année 1), l’amortissement remboursé la 1ʳᵉ année, et indique si le levier est positif ou négatif. Stress test : loyers ±5 % et taux ±100 points de base.

Lecture des résultats

• Levier positif : cap rate > taux → ROE > cap rate et CoC acceptable; DSCR ≥ 1,20.
• Levier négatif : cap rate < taux → ROE comprimé, DSCR faible, cashflow tendu.
• Amortissement : même en CoC faible, le capital remboursé crée du rendement patrimonial.

Conclusion

Le crédit peut amplifier tes rendements si la performance opérationnelle du bien dépasse le coût de la dette. Vérifie toujours cap rate vs taux, le DSCR, et ta tolérance au risque avec un stress de taux et de loyers.