Comprendre les différentes fiscalités en immobilier locatif

Introduction

En immobilier locatif, la fiscalité influence fortement la rentabilité nette et le cashflow. Ce guide explique clairement les principaux régimes : location nue (micro-foncier, réel), location meublée (LMNP micro-BIC ou réel, LMP), ainsi que les SCI à l’IR / à l’IS. L’objectif : t’aider à comprendre et choisir le cadre adapté à ton projet.

Panorama des régimes

• Location nue (revenus fonciers)
  • Micro-foncier : abattement forfaitaire sur les loyers ;
  • Régime réel : déduction des charges réelles, possibilité de déficit foncier.
• Location meublée (BIC)
  • LMNP micro-BIC : abattement forfaitaire sur les recettes BIC ;
  • LMNP réel : charges + amortissements (immobilier hors terrain + mobilier) ;
  • LMP : statut professionnel, règles sociales et fiscales spécifiques.
• SCI
  • SCI à l’IR : transparence fiscale, imposition chez les associés ;
  • SCI à l’IS : comptabilité commerciale, amortissements de l’immeuble (hors terrain), et régime des plus-values professionnelles à la revente.

Location nue : micro-foncier

Principe : tu déclares des revenus fonciers auxquels s’applique un abattement forfaitaire. C’est un régime simple, adapté aux petits montants de loyers et aux situations avec peu de charges.

Avantages

• Déclaration simplifiée ;
• Intéressant si les charges réelles sont faibles.

Limites

• Pas de déduction des charges réelles ;
• Peu pertinent si tu as des charges importantes (travaux, intérêts…).

Location nue : régime réel

Principe : tu déduis les charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, entretien, gestion, etc.). Si les charges dépassent les loyers, tu peux générer un déficit foncier (avec des règles de report et des plafonds).

Avantages

• Optimise l’imposition quand les charges sont élevées ;
• Le déficit foncier peut alléger l’impôt sous conditions.

Limites

• Gestion comptable plus exigeante ;
• Pas d’amortissement de l’immeuble (contrairement à la location meublée au réel ou à l’IS).

Location meublée : LMNP micro-BIC

Principe : tu déclares des recettes BIC avec un abattement forfaitaire. C’est l’équivalent “meublé” du micro-foncier, simple et rapide.

Avantages

• Formalités réduites ;
• Intéressant si tes charges + amortissements (au réel) seraient inférieurs à l’abattement.

Limites

• Pas de déduction des charges réelles ;
• Pas d’amortissements.

Location meublée : LMNP au réel

Principe : tu déduis les charges réelles et tu enregistres des amortissements (immobilier hors terrain + mobilier). Le résultat imposable peut être fortement réduit, améliorant le cashflow après impôt.

Avantages

• Puissante optimisation via amortissements ;
• Adapté aux biens meublés avec charges significatives.

Limites

• Comptabilité BIC plus technique (souvent avec expert-comptable) ;
• Suivi des amortissements et des règles de non-création artificielle de déficit BIC.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Principe : statut “professionnel” en meublé si certaines conditions sont remplies. Conséquences : régime social, traitement BIC professionnel, et règles spécifiques sur les plus-values et déficits.

SCI : à l’IR vs à l’IS

SCI à l’IR (transparence fiscale)

La société ne paie pas l’impôt : le résultat foncier est imposé chez chaque associé, au prorata des parts. Proche de la location nue au réel (charges déductibles, pas d’amortissement de l’immeuble).

SCI à l’IS

La société paie l’impôt sur les sociétés. Comptabilité commerciale, amortissements de l’immeuble (hors terrain), et régime des plus-values professionnelles à la revente. Peut être intéressant pour capitaliser, mais attention aux effets de revente et à la double imposition potentielle (IS + impôt sur dividendes).

Déficit foncier (rappel)

En location nue au réel (ou SCI à l’IR), si tes charges excèdent tes loyers, tu crées un déficit foncier. Il peut, sous conditions, être imputé et/ou reporté, ce qui allège l’imposition. En location meublée, on parle plutôt de résultat BIC (déficit BIC avec règles propres).

Prélèvements sociaux & TMI

Au-delà de l’impôt sur le revenu, pense aux prélèvements sociaux sur les revenus du capital. Ta TMI (tranche marginale) influence l’impact d’un euro de revenu supplémentaire.

Comparatif rapide des régimes

Arbre de décision (pratique)

1. Le bien est loué nu ou meublé ?
2. Montant des charges (crédit, travaux, gestion…) : faible ou élevé ?
3. Besoin de simplicité ou optimisation maximale ?
4. Portage en société (SCI) utile pour la stratégie patrimoniale ?
5. Tes objectifs : cashflow, défiscalisation, revente ?

Règle empirique : peu de charges → micro (simplicité) ; charges importantes ou travaux → réel ; meublé avec recherche d’optimisation → LMNP réel ; société long terme → arbitrer IR vs IS.

Conclusion

Le bon régime dépend de ton type de location (nu/meublé), de tes charges, de ton profil fiscal et de tes objectifs. Teste plusieurs configurations et documente tes hypothèses pour comparer clairement.