Investissement locatif ou achat-revente ? Le match complet — avec focus sur le statut de marchand de biens

Faut-il construire une rente grâce à l’investissement locatif ou viser des marges rapides avec l’achat-revente ? Et que signifie concrètement opérer en tant que marchand de biens : cadre juridique, fiscalité, obligations, risques et bonnes pratiques ? Ce guide profond passe en revue les logiques, compare les performances, illustre par des exemples et propose une méthode de décision pragmatique.

1) Deux logiques économiques opposées mais complémentaires

1.1 Investissement locatif

Tu acquiers un bien pour le louer (nu, meublé, colocation, coliving, saisonnier si autorisé). L’objectif est double : cashflow (différence entre loyers et sorties de trésorerie) et création de valeur dans le temps (remboursement du capital + potentielle hausse de marché). En pratique, le locatif repose sur la stabilité (baux, indexations), la qualité locative (vacance, impayés) et la maîtrise des charges (copropriété, fiscalité).

1.2 Achat-revente

Ici, tu crées de la valeur en un temps court : tu achètes à bon prix, améliore (travaux, optimisation du plan, division, mise aux normes, changement d’usage si possible), puis revends. Tu captes une marge à la sortie. Le point clef : l’exécution (budget, planning, marketing) et le timing (conjoncture, taux, appétit du marché).

2) Comparatif complet

3) Zoom spécial : qu’est-ce que l’activité de marchand de biens ?

Le marchand de biens est un opérateur commercial qui achète des immeubles, fonds de commerce ou parts de société à prépondérance immobilière pour les revendre avec bénéfice, après travaux, division, changement d’usage ou simple repositionnement. Cette activité est en principe exercée au travers d’une société (SAS/SARL à l’IS fréquemment) avec comptabilité commerciale et obligations afférentes.

3.1 Cadre juridique (repères)

• Profession commerciale : opérations habituelles = activité commerciale, à distinguer de la simple cession patrimoniale ponctuelle du particulier.
• Objet social & K-bis : l’objet précise l’achat en vue de la revente, avec ou sans amélioration. Un expert-comptable est fortement recommandé.
• Assurances : responsabilité civile pro ; selon la nature des travaux, assurance dommages-ouvrage et garanties associées peuvent s’imposer.
• Urbanisme & copropriété : respect des procédures (déclarations, autorisations, division, règlement de copro, loi Carrez/Boutin, diagnostics).

3.2 Fiscalité du marchand de biens (principes)

• Imposition à l’IS (le plus souvent) : le résultat (produits – charges) est imposé comme bénéfice commercial de la société (taux d’IS en vigueur). Les rémunérations/ dividendes du dirigeant suivent leur propre régime.
• TVA : selon les biens (neufs, terrains à bâtir, régime de la TVA sur marge, etc.), la TVA peut s’appliquer. La qualification du bien et l’historique des travaux sont déterminants.
• Droits de mutation : certains régimes prévoient des droits réduits si engagement de revente dans un délai donné et conditions remplies (point à valider au cas par cas).
• Comptabilité : les biens destinés à la revente sont des stocks, non des immobilisations. Conséquence : traitement comptable et fiscal différent de la détention patrimoniale.

En synthèse : le marchand de biens n’est pas un “bricoleur de reventes”, c’est un commerçant qui gère des achats-reventes avec règles de TVA, d’IS, de droits et de garanties : une pratique professionnelle exigeante.

4) Financement et coût du temps

En locatif, tu utilises un crédit amortissable à long terme : les loyers participent au remboursement. La montée de taux se compense par la recherche de rendement (produit, emplacement, stratégie meublée). En achat-revente, tu utilises souvent des crédits court/moyen terme, dont le coût (intérêts, assurance, garanties) devient une ligne majeure du coût de portage. Chaque mois de retard érode la marge.

5) Exemples chiffrés indicatifs

5.1 Cas “locatif méthodique”

• Achat acte en main : 180 000 €
• Loyer : 850 €/mois (10 200 €/an)
• Charges non récupérables + TF + assurance : 2 100 €/an
• Crédit : 25 ans, mensualité globale 980 €

Cashflow brut ≈ 850 − (980 + 2 100/12) = −305 €/mois (avant fiscalité). On peut viser l’équilibre par : négo à l’achat, meublé (LMNP réel), colocation si légalement possible, apport supplémentaire ou allongement de durée. L’intérêt reste la capitalisation (remboursement du capital + revalorisation potentielle).

5.2 Cas “Achat-revente — marchand de biens”

• Achat : 220 000 € (stock)
• Travaux + honoraires techniques : 45 000 €
• Frais de portage (intérêts, assurances, charges) : 8 500 € (8 mois)
• Frais commerciaux (home staging, diagnostics, notaire, pub) : 4 500 €
• Revente cible : 305 000 €

Marge brute ≈ 305 000 − (220 000 + 45 000 + 8 500 + 4 500) = 27 000 € avant traitement de la TVA & IS. Sensibilité forte à la dérive travaux et au délai de vente. Un dérapage de 3 mois à 1 500 €/mois de portage retire 4 500 € de marge.

6) Risques, conformité et qualité d’exécution

6.1 Locatif

• Vacance et impayés : sélection des locataires, caution/garantie loyers, communication claire.
• Charges & copro : lecture fine des budgets, impayés de copro, fonds travaux, travaux à venir.
• Réglementations locales : encadrement des loyers, changement d’usage, meublé de tourisme.

6.2 Achat-revente / marchand de biens

• Urbanisme, copropriété, diagnostics : conformité incontournable.
• TVA & droits : erreurs de qualification = risques financiers majeurs.
• Assurances & garanties : DO, décennale selon travaux, sécurité contractuelle.
• Commercialisation : positionnement, prix, fenêtre de mise en vente alignée sur le marché.

7) Quel profil pour quelle stratégie ?

• Locatif : profil patient, recherche de rentes, goût pour la gestion et l’optimisation (fiscalité, travaux, charges).
• Marchand/Achat-revente : profil opérationnel, appétence pour le chiffrage, la négo, l’organisation, la vente, et l’acceptation d’une variabilité de résultat.
• Mix stratégique : utiliser une revente réussie pour générer des fonds propres destinés à un parc locatif à long terme.

8) Méthode de décision en 6 étapes

1. Clarifie l’objectif : rente mensuelle vs capital rapide.
2. Diagnostic ressources : temps, compétences, réseau (artisans, notaires, agents).
3. Lecture de marché : tension locative, vacance, profondeur à la revente, vitesse d’écoulement.
4. Financement : capabilités en crédit long terme vs court terme.
5. Fiscalité : scénarios éclairés (revenus fonciers/BIC vs IS/TVA/marge) + avis pro.
6. Plan B : si la revente tarde, peux-tu louer ? si la location sous-perf, peux-tu arbitrer ?

9) FAQ express

• Peut-on être à la fois investisseur locatif et marchand ? Oui, mais en dissociant les véhicules (société commerciale pour l’achat-revente, structure patrimoniale/ personnelle pour le locatif) et en respectant les règles propres à chaque activité.
• Le statut de marchand est-il obligatoire dès la première revente ? Non. Mais la répétition et l’intention de réaliser une marge par l’achat-revente caractérisent vite une activité commerciale.
• TRI : utile ici ? Oui pour comparer locatif (flux étalés + revente finale) et achat-revente (flux concentrés). Le TRI capte l’effet du temps sur les flux.

Conclusion

Locatif et achat-revente sont deux voies performantes à condition d’être exécutées avec rigueur. Le locatif bâtit une rente et un capital au fil de l’eau. L’achat-revente, surtout en marchand de biens, exige une approche de professionnel : société dédiée, comptabilité commerciale, TVA potentielle, IS, assurances, conformité à l’urbanisme et à la copropriété. Choisis selon tes objectifs, ton temps, tes compétences et ton marché. La réussite vient d’une lecture lucide des chiffres, d’une gestion des risques et d’une exécution carrée.