Introduction
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet de louer un logement meublé et d’être imposé dans la catégorie BIC (micro-BIC ou réel). L’attrait majeur : au réel, tu peux amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement la base imposable — souvent jusqu’à zéro pendant plusieurs années.
- Micro-BIC : abattement forfaitaire (ex. 50 % usuel) — simple quand tes charges sont faibles.
- Réel LMNP : déductions réelles + amortissements (bien, travaux immobilisés, mobilier) — plus optimisant mais plus exigeant.
Avantages du LMNP
- Souplesse fiscale : choix entre micro-BIC (simplicité) et réel (optimisation).
- Amortissements au réel : peuvent annuler le résultat imposable (hors franchissement de certaines limites) pendant plusieurs années.
- Cashflow après impôt généralement meilleur que la location nue à charges équivalentes.
- Meublé : loyer souvent plus élevé, mise en marché plus rapide dans certaines zones (étudiants, pros en mobilité).
Inconvénients / points d’attention
- Comptabilité au réel (bilan, liasse BIC) et expert-comptable conseillé (coût récurrent).
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) généralement due pour la location meublée.
- Meubles/équipements à maintenir → CapEx (renouvellement) à provisionner.
- Réglementations locales possibles (changements d’usage, zones tendues, encadrement des loyers…) selon la ville.
- Basculer LMP si certaines conditions sont réunies (seuils/critères pouvant évoluer) : impacts sociaux et fiscaux différents.
Micro-BIC vs Réel LMNP : comment trancher ?
- Estime tes charges (PNO, syndic non récupérable, GLI, entretien, CFE, comptable…) + intérêts d’emprunt.
- Au réel, ajoute une estimation d’amortissements (bien, travaux immobilisés, mobilier).
- Compare à l’abattement du micro-BIC. Si charges + intérêts + amortissements plafonnés > abattement, le réel est souvent plus avantageux.
Amortissements (rappels simplifiés)
- Répartition par composants (structure, second œuvre, mobilier…) sur des durées usuelles.
- La déduction des amortissements ne peut généralement pas créer ou aggraver un déficit reportable sur d’autres revenus : on plafonne pour ne pas passer sous zéro; l’excès se reporterait selon les règles applicables.
- Les travaux peuvent être déductibles (entretien) ou immobilisés (amortis) selon leur nature.
Calculateur interactif — LMNP micro-BIC vs réel
Indique ton CA annuel (loyers), tes charges réelles, intérêts, une estimation d’amortissements annuels, ta TMI et les prélèvements sociaux. Le calculateur estime l’impôt et le cashflow après impôt dans les deux régimes (modèle simplifié).
Bonnes pratiques
- Devis & suivi du mobilier et des composants pour une estimation d’amortissement plus fine.
- Provisionne la CFE et le comptable (si réel) dans tes charges.
- Compare chaque année micro-BIC vs réel avec tes chiffres mis à jour.
Conclusion
Le LMNP est puissant pour optimiser l’impôt grâce aux amortissements au réel. En contrepartie, il demande une gestion comptable et intègre la CFE. Teste tes chiffres avec le calculateur puis projette-les dans le simulateur complet pour valider l’impact sur le cashflow et la rentabilité.
Passer à la pratique
Projette ton LMNP dans le simulateur — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.