Location meublée ou nue : quelle stratégie pour votre investissement locatif ?
Choisir entre location meublée et location nue impacte directement la rentabilité locative, le cash flow, la fiscalité, la vacance et le temps de gestion. Voici un comparatif clair, des exemples chiffrés et une méthode pour décider selon votre projet (ville, cible de locataires, horizon).
L’avis de ma-rentabilite.fr
Le meublé optimise souvent le cash flow (loyers plus élevés + amortissements au réel LMNP), au prix d’un turnover plus fréquent et d’un peu plus de gestion. Le nu, plus stable, convient aux horizons longs et aux profils « patrimoine ».
La gestion nécessaire pour le meublé demandera beaucoup plus de temps par rapport à la location nue. Il faut anticiper et être prêt à accorder le temps nécessaire qui n'est pas pris en compte dans le calcul de rentabilité. La décision doit aussi prendre en compte ce facteur temps.
1) Synthèse express
| Critère | Location meublée | Location nue |
|---|---|---|
| Loyers attendus | +10 à +25 % vs nu (selon marché et qualité du mobilier) | Référence du marché « classique » |
| Fiscalité usuelle | BIC (LMNP) micro-BIC (abatt. 50 %) ou réel (amortissements) | Revenus fonciers micro-foncier (abatt. 30 %) ou réel (charges + intérêts) |
| Vacance/turnover | Plus élevé (étudiants, jeunes actifs, mobilité) | Plus faible (familles, séjours longs) |
| Durée du bail (résidence principale) | 1 an (ou 9 mois étudiant). Préavis locataire : 1 mois | 3 ans (bailleur personne physique). Préavis locataire : 3 mois (1 mois en zone tendue ou cas prévus) |
| Dépôt de garantie | Jusqu’à 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Charges & usure | Mobilier à renouveler, état des lieux plus fin | Moins de mobilier, usure moindre |
| Profil de locataires | Étudiants, jeunes actifs, mobilité pro, « prêts à habiter » | Ménages stables, familles, séjours longs |
2) Fiscalité : micro ou réel ?
2.1 Meublé (LMNP)
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (plafond en vigueur). Simple, utile pour petits loyers/peu de charges.
- Réel LMNP : déduction des charges réelles et amortissements (immeuble hors terrain + mobilier). Très efficace pour lisser l’imposition et améliorer le cash flow net d’impôt.
Attention aux spécificités (seuils, obligations comptables, adhésion à un pro de l’expertise-comptable fortement conseillée).
2.2 Nu (revenus fonciers)
- Micro-foncier : abattement de 30 % (sous conditions de seuil). Simple quand les charges réelles sont faibles.
- Réel foncier : déduction des charges (travaux éligibles, intérêts, assurance, taxe foncière, gestion…). Pas d’amortissement de l’immeuble.
3) Impact sur le cash flow (exemples simplifiés)
Hypothèses indicatives pour comparaison (même bien, deux stratégies). Montants annuels, hors encadrement des loyers et règles locales.
| Poste | Meublé (LMNP réel) | Nu (réel foncier) |
|---|---|---|
| Loyer annuel | 10 800 € | 9 600 € |
| Charges & TF (non récup.) | –1 600 € | –1 600 € |
| Intérêts d’emprunt | –2 200 € | –2 200 € |
| Amortissements (LMNP) | –4 000 € | — |
| Base imposable approx. | Proche de 0 € (voire déficit reportable) | ~5 800 € |
| Impôt + PS (ordre de grandeur) | Faible / nul selon situation | Non négligeable |
Ces chiffres illustrent l’effet des amortissements en LMNP au réel. Vos résultats varient selon le bien, le financement, la tranche d’imposition et la réglementation locale.
4) Vacance locative et gestion
- Meublé : rotation plus rapide (étudiants/mobilité), taux de vacance plus sensible. Anticipez un mois de vacance certaines années et un rafraîchissement du mobilier.
- Nu : séjours plus longs, vacance plus faible mais loyers souvent inférieurs. Process d’entrée/sortie moins fréquent.
- Réglementation : l’encadrement des loyers (zones concernées) s’applique aussi au meublé de résidence principale. Respectez les plafonds et compléments (justification).
5) Règles de bail & pratique terrain (résidence principale)
- Meublé : bail 1 an (9 mois étudiant), dépôt ≤ 2 mois HC, inventaire du mobilier obligatoire, préavis locataire 1 mois.
- Nu : bail 3 ans (bailleur personne physique), dépôt 1 mois HC, préavis locataire 3 mois (réduit à 1 mois en zones tendues ou cas prévus par la loi).
- Charges : provisions et régularisation. En meublé, forfait de charges possible sous conditions mais à manier avec prudence.
6) Méthode de choix en 3 questions
- Qui est votre locataire cible ? Étudiants/jeunes actifs => meublé. Familles/ménages stables => nu.
- Objectif financier ? Maximiser le cash-flow net à court/moyen terme => LMNP réel souvent gagnant. Horizon patrimonial long, sérénité => nu (réel si charges élevées).
- Contexte local ? Encadrement des loyers, tension du marché, saisonnalité, concurrence, pratique des agences.
7) Erreurs à éviter
- Meubler « au minimum vital » : visez un standing cohérent avec le loyer attendu (liste légale + confort).
- Oublier la vacance dans les calculs (1 mois peut grignoter 8–10 % de rendement annuel).
- Choisir le mauvais régime fiscal par défaut (micro) alors que le réel vous avantagerait.
- Ignorer les règles locales (encadrement, autorisations spécifiques en courte durée : hors sujet ici).
8) Checklist express
- Étude de marché (meublé vs nu, loyers comparables)
- Estimation vacance & turnover réalistes
- Choix du régime fiscal (micro vs réel) chiffré
- Qualité du mobilier & inventaire (meublé)
- Clauses de bail & dépôt conformes
- Process d’entrée/sortie et photos datées
- Encadrement des loyers vérifié
- Assurance PNO & garanties loyers
FAQ express
- Le meublé est-il toujours plus rentable ? Pas toujours. Il dépend du marché, de la vacance et de votre régime fiscal. Chiffrez avant de choisir.
- LMNP réel compliqué ? Comptablement plus technique, mais souvent très avantageux (amortissements). L’accompagnement d’un pro est recommandé.
- Puis-je passer de nu à meublé ? Oui, sous réserve de respecter la fin du bail en cours et les règles du meublé (inventaire, mobilier).
Conclusion
La location meublée est une option performante pour booster les loyers et le cash flow via le régime LMNP au réel, au prix d’une gestion plus dynamique. La location nue privilégie la stabilité, la simplicité et un public de long séjour. Votre décision doit refléter votre cible, votre ville et votre horizon. Faites deux budgets complets (meublé vs nu), comparez le net après impôt et choisissez la stratégie qui sert le mieux vos objectifs.
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