Plus-value immobilière : comment est-elle calculée et optimisée en cas de revente ?
Calcule en direct la plus-value imposable d’une revente (hors résidence principale) avec prise en charge automatique des abattements pour durée de détention, du forfait frais 7,5 %, du forfait travaux 15 % & de la surtaxe sur plus-values élevées.
- Impôt sur la plus-value au taux forfaitaire 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %. Abattements selon la durée : exonération IR à 22 ans et PS à 30 ans. :contentReference[oaicite:0]{index=0}
- Majoration du prix d’acquisition : forfait frais 7,5 % (optionnel) ; forfait travaux 15 % si détention > 5 ans (optionnel). :contentReference[oaicite:1]{index=1}
- Surtaxe pour PV imposable > 50 000 € (barème par tranches). :contentReference[oaicite:2]{index=2}
Simulateur de plus-value immobilière
Comprendre la plus-value immobilière (bases claires)
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de cession net (prix de vente diminué des frais de cession à ta charge) et le prix d’acquisition majoré (prix d’achat augmenté de certains frais et du coût des travaux selon deux approches : forfaitaires ou réelles). Le principe est simple, mais de nombreuses options influencent fortement le montant imposable : choix des forfaits 7,5 % et 15 %, durée de détention (abattements), éventuelle surtaxe, cas d’exonération.
La résidence principale est généralement exonérée. En revanche, les résidences secondaires, logements locatifs, terrains constructibles, parts de SCI translucides, etc., entrent dans le champ d’imposition selon des règles spécifiques. Notre simulateur s’adresse au cas le plus courant (résidence non principale), avec un niveau de détail suffisant pour appréhender les ordres de grandeur et les leviers d’optimisation.
Prix de cession (net vendeur)
On part du prix de vente convenu et on soustrait les frais de cession supportés par le vendeur (diagnostics, quote-part d’agence si elle incombe au vendeur, etc.). On obtient ainsi un prix de cession net plus fidèle à la réalité économique de l’opération. C’est la valeur d’entrée de la formule.
Prix d’acquisition majoré
Le prix d’achat peut être majoré de différentes manières :
- Frais d’acquisition : au choix, forfait 7,5 % du prix d’achat ou montant réel (frais d’acte, droits d’enregistrement, etc.). Le forfait est rapide et souvent proche de la réalité pour de l’ancien ; en neuf, le réel peut s’avérer plus représentatif.
- Travaux : au choix, forfait 15 % du prix d’achat si la détention dépasse 5 ans, ou bien montant réel (travaux d’amélioration, reconstruction, agrandissement dûment justifiés). Le forfait ne nécessite pas de factures, mais il est accessible uniquement au-delà de 5 ans de détention.
En combinant ces options (frais et travaux), on obtient un prix d’acquisition majoré qui vient mécaniquement réduire la plus-value brute.
Abattements pour durée de détention
La France applique deux calendriers d’abattement distincts :
- IR (19 %) : abattements progressifs conduisant à une exonération totale après 22 ans de détention.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : abattements plus lents conduisant à une exonération après 30 ans.
Notre simulateur calcule automatiquement ces abattements à partir des dates d’achat et de vente, en retenant un nombre d’années pleines (méthode usuelle). Le résultat affiche les bases IR et PS après abattement, puis le montant correspondant de l’impôt et des prélèvements sociaux.
Surtaxe sur plus-values élevées
Lorsque la base imposable à l’IR dépasse certains seuils (à partir de 50 000 €), une surtaxe s’ajoute selon un barème progressif. Elle est calculée sur la base IR après abattements (pas sur la base PS), puis ajoutée au total des impositions.
Optimiser sa plus-value
- Compare forfait vs réel pour frais & travaux et choisis l’option la plus favorable. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
- Anticipe la durée de détention (seuils 22 ans / 30 ans) avant d’acter la vente. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
- Vérifie les cas d’abattement exceptionnel (logement social/intermédiaire) et la surtaxe si PV élevée. :contentReference[oaicite:5]{index=5}
Exemples concrets
Exemple 1 : détention courte (3 ans)
Achat 200 000 €, vente 260 000 €, frais de vente 5 000 €. Frais d’acquisition : forfait 7,5 % (15 000 €). Travaux : réel 10 000 € (forfait 15 % inapplicable <= 5 ans).
Plus-value brute = (260 000 – 5 000) – (200 000 + 15 000 + 10 000) = 30 000 €. Pas d’abattement (≤ 5 ans) → IR 19 % = 5 700 €, PS 17,2 % = 5 160 €. Pas de surtaxe. Total ≈ 10 860 €.
Exemple 2 : détention moyenne (10 ans)
Achat 180 000 €, vente 260 000 €, frais de vente 4 000 €. Frais d’acquisition : réel 12 000 €. Travaux : forfait 15 % (27 000 €) car > 5 ans.
Plus-value brute = (260 000 – 4 000) – (180 000 + 12 000 + 27 000) = 37 000 €.
À 10 ans, l’abattement IR (années 6→10) réduit la base IR ; l’abattement PS est plus faible. On obtient des bases imposables décroissantes et un total impôts+PS nettement inférieur au cas 1.
Exemple 3 : détention longue (23 ans)
Dans ce cas, l’IR est exonéré (≥ 22 ans), mais les PS restent dus jusqu’à 30 ans, avec un abattement très favorable. La surtaxe ne s’applique que si la base IR (ici nulle) dépassait les seuils, ce qui n’est pas le cas.
FAQ express
- Le forfait travaux 15 % est-il cumulable avec des factures réelles ? Non, c’est une option alternative : soit le forfait (si > 5 ans), soit le réel documenté.
- Que faire si j’ai acheté en couple ? La plus-value est en principe calculée au niveau du bien (indivision), puis répartie entre coindivisaires, avec des subtilités si démembrement ou régimes particuliers.
- Les meubles sont-ils inclus ? Non, en principe on calcule sur l’immobilier. Une cession séparée de meubles meublants peut être envisagée si justifiée, mais attention à l’abus.
- Et en VEFA ? Le prix d’acquisition inclut les appels de fonds. Les frais réels peuvent être plus proches de la réalité que le forfait 7,5 %.