Bilan final & export

TRI (IRR)

Taux qui annule la valeur actuelle des flux : investissement initial négatif, cash-flows annuels, puis produit net de vente si une revente est prévue.

Méthode : résolution numérique de la série de flux [-cash initial, cash-flow A1, cash-flow A2, ..., cash-flow + vente].

Cash investi initial

Montant réellement mobilisé au démarrage du projet.

Formule : apport personnel + besoin de financement non couvert + frais de dossier éventuels.

Cash-flow annuel et mensuel

Flux de trésorerie net généré par le bien après les principales sorties.

Formule A1 : loyers - charges - impôts - annuité. Le cash-flow mensuel correspond au cash-flow annuel divisé par 12.

Cash-on-Cash

Rendement du cash réellement immobilisé par l’investisseur.

Formule : cash-flow année 1 ÷ cash investi initial.

MOIC

Multiple du cash investi sur toute la période étudiée.

Formule simplifiée : cash récupéré total ÷ cash investi initial.

Rendement brut / rendement net

Le rendement brut mesure le niveau de loyers par rapport au coût d’acquisition. Le rendement net retire les charges annuelles.

Formules : rendement brut = loyers annuels ÷ coût d’acquisition. Rendement net = (loyers annuels - charges annuelles) ÷ coût d’acquisition.

Point mort

Loyer mensuel minimum pour atteindre un cash-flow de 0 € en année 1.

Formule : (charges annuelles + impôts + annuité annuelle) ÷ 12, ajustée selon le délai de perception du premier loyer.

VAN

Valeur actuelle nette. Elle estime l’enrichissement créé par rapport au minimum exigé par l’investisseur.

Formule : somme des flux actualisés au taux retenu - cash investi initial. Une VAN positive indique une création de valeur au-delà du taux exigé.

CRD / PNV

CRD = capital restant dû. PNV = produit net de vente après remboursement du crédit, frais et fiscalité de sortie.

Formule PNV : prix de revente - frais de vente - CRD - pénalités éventuelles - impôt sur la plus-value.

Indexation

Projection annuelle d’évolution des loyers et des charges.

Méthode : application d’un pourcentage annuel aux revenus et charges projetés. Les impôts sont recalculés de manière proportionnelle dans cette simulation.