TRI (IRR)
Définition : taux r tel que ∑ CFt/(1+r)t = 0, avec CF0 = − cash investi et CFY incluant la vente si renseignée.
Méthode : Newton–Raphson (100 itérations max, tolérance 1e−8). Le TRI nécessite au moins un signe négatif et un signe positif dans la série de flux.
Convention : t=0 n’apparaît pas au tableau (mais est bien pris en compte).
MIRR (fallback du TRI)
Si le TRI n’existe pas (pas de changement de signe ou convergence impossible), on affiche un MIRR (taux de rendement interne modifié) en supposant un taux de financement et de réinvestissement par défaut (ex. 4 %).
Formule : on actualise les flux négatifs au taux de financement et on capitalise les flux positifs au taux de réinvestissement.
Cash-on-Cash (Année 1)
Définition : CF Année 1 ÷ Cash investi initial.
CF Année 1 = Revenus - Charges - Impôts - Annuité (année 1). Affiché en %.
MOIC
Multiple On Invested Capital = (Somme des CF positifs, y compris la vente si renseignée) ÷ Cash investi initial. Affiché en “x”.
ROI total
ROI = (Somme des CF sur la période ÷ Cash investi initial). Affiché en %.
Cash investi initial (BFP)
Apport de trésorerie nécessaire au départ, incluant le besoin de fonds propres et, le cas échéant, des frais de dossier.
Coût d’acquisition
Total engagé pour acheter et mettre en service le bien : prix d’achat, frais d’agence, notaire, travaux, mobilier, autres frais.
Annuité de crédit
Pendant le différé : seule l’assurance est payée. Après différé : mensualité “pleine” = mensualité hors assurance + assurance.
CRD (Capital Restant Dû)
Montant de capital encore dû à une date donnée. Le calcul tient compte d’un éventuel différé (intérêts capitalisés, puis amortissement).
PNV (Produit Net de Vente)
Définition : Prix de vente - Frais de revente - CRD - Pénalités RA - Impôt sur la plus-value.
Le PNV est le montant réellement encaissé l’année de vente et c’est lui qui est utilisé dans le flux “Vente” du TRI.
Indexation loyers / charges
Hausse annuelle supposée (en %) appliquée aux loyers et/ou aux charges. Les impôts locatifs projetés sont proportionnés au résultat locatif estimé (approximation).
Délai 1er loyer
Mois sans loyers au démarrage (travaux, mise en location). La 1re année impactée est proratisée selon le nombre de mois sans loyer.
Différé de crédit
Durant le différé, pas d’amortissement du capital (intérêts capitalisés), seule l’assurance est payée. À la fin du différé, on amortit sur la durée restante.
Rendement brut & net
Brut : Loyers annuels ÷ Coût d’acquisition.
Net : (Loyers - Charges) ÷ Coût d’acquisition. Les pratiques de place peuvent varier sur les périmètres retenus.
Vacance, gestion & autres charges
Vacance locative, frais de gestion, copropriété, assurance PNO/GLI, taxe foncière, etc. entrent dans les “Charges annuelles”.
Impôts locatifs (approximation)
Par simplification, ils sont proportionnels au résultat locatif projeté (loyers indexés - charges indexées). Le calcul exact dépend du régime fiscal choisi.
Série de flux pour le TRI
Structure : [−Cash initial, CF1, …, CFY−1, CFY + (PNV si vente)].
La ligne t=0 n’est pas affichée dans le tableau mais est incluse dans le calcul.
Paramètres de revente
La revente intervient à l’année de détention indiquée. Les frais de revente, pénalités de remboursement anticipé et l’impôt sur la plus-value diminuent le produit net (PNV).
