Comment calculer l’échéance de votre prêt immobilier ?

Que vous prépariez une offre d’achat ou que vous compariez des banques, savoir faire le calcul d’échéance de prêt immobilier vous permet de vérifier la cohérence des propositions. Voici la formule officielle des prêts amortissables, un exemple simple et un mini tableau de calcul pour comprendre d’où viennent les chiffres d’une mensualité de prêt.

L’avis de ma-rentabilite.fr

Pour comparer deux offres, ne regardez pas que la mensualité : vérifiez le TAEG (inclut intérêts, assurance, frais), la modularité des échéances, et les pénalités de remboursement anticipé. Une mensualité confortable aujourd’hui doit rester supportable si vos charges grimpent (énergie, copro) ou en cas de vacance si investissement.

1) La formule d’annuité (mensualité constante)

La plupart des crédits habitat en France sont des prêts amortissables à échéances constantes. La mensualité hors assurance se calcule avec la formule d’annuité :

Remarque : si votre taux affiché est un taux nominal annuel de 4 %, alors i = 0,04 / 12 = 0,003333… (soit 0,3333 % par mois).

2) Exemple simple, pas à pas

Supposons un emprunt K = 200 000 €, à 4,0 % nominal annuel, sur 20 ans (soit n = 240 mensualités). Calculons la mensualité hors assurance.

1. Taux mensuel : i = 0,04 / 12 = 0,003333…
2. Facteur d’actualisation : ((1 + i)^{-n} = (1{,}003333)^{-240}) ≈ 0,4496
3. Dénominateur : (1 - (1 + i)^{-n} ≈ 1 - 0{,}4496 = 0{,}5504)
4. Quotient : (i / [1 - (1+i)^{-n}] ≈ 0{,}003333 / 0{,}5504 ≈ 0{,}006056)
5. M = (200 000 × 0{,}006056 ≈ 1 211,2 €) (hors assurance)

Si l’assurance emprunteur coûte par exemple 0,20 %/an de capital initial (tarification au capital initial à la française), cela représente ~33 €/mois par tranche de 200 000 € (0,20 % × 200 000 / 12). La mensualité totale serait donc ≈ 1 244 €.

3) Mini tableau de calcul (1^re année)

Le principe de l’amortissement : au début, la part d’intérêts est élevée puis décroît, tandis que la part de capital remboursé augmente. Voici les 6 premiers mois de notre exemple.

Arrondis présentés à 2 décimales pour la lisibilité. Les chiffres exacts peuvent varier selon les conventions d’arrondi de la banque.

4) Où placer l’assurance et les frais ?

• Assurance emprunteur : elle s’ajoute à la mensualité. Selon le contrat, elle peut être calculée sur le capital initial (prime fixe) ou sur le capital restant dû (prime dégressive). Intégrez-la pour estimer la mensualité totale.
• Frais de garantie et de dossier : inclus dans le TAEG, ils n’entrent pas dans la formule de M mais impactent le coût global.
• TAEG : indicateur de comparaison, il agrège taux, assurance et frais (selon périmètre légal).

5) Variantes utiles : résoudre à l’envers

Vous pouvez inverser la formule selon votre besoin :

• Capital empruntable pour une mensualité cible M : (K = M × dfrac{1 - (1+i)^{-n}}{i})
• Durée pour un couple K, M : (n = -\dfrac{ln(1 - iK/M)}{\ln(1+i)})

Pratique pour caler votre projet à une mensualité « confort ».

6) Conseils pratiques

• Stress-testez votre mensualité avec +0,5 à +1 point de taux (utile si vous n’êtes pas encore financé).
• Gardez un matelas de sécurité (3–6 mois d’échéances) pour absorber les imprévus.
• Regardez la modularité (baisse/hausse temporaire de mensualité), le différé et les IRA (indemnités de remboursement anticipé).

FAQ express

• Le simulateur prêt immobilier des banques utilise-t-il la même formule ? Oui, avec leurs conventions d’arrondi et l’assurance intégrée.
• Puis-je inclure l’assurance dans la formule ? On l’additionne généralement à la mensualité calculée, selon sa méthode de tarification.
• Pourquoi deux offres avec le même taux donnent des mensualités différentes ? Assurance, frais, dates de valeur et arrondis expliquent les écarts.

Conclusion

Retenez la logique : la mensualité dépend du capital, du taux périodique et du nombre d’échéances. Avec la formule d’annuité, vous vérifiez vos chiffres et comparez mieux les offres. Pour trancher, regardez la mensualité totale (assurance comprise) et le TAEG, pas seulement le taux nominal.