Calcul d’intérêt de prêt : comprendre ce que vous payez vraiment à la banque
Entre taux d’intérêt immobilier, mensualité, assurance et durée, il n’est pas toujours facile de savoir ce que l’on paie vraiment. Ce guide explique, pas à pas, le calcul d’intérêt de prêt, la mécanique de l’amortissement et l’impact décisif de la durée sur le coût total du crédit.
L’avis de ma-rentabilite.fr
Pour maîtriser votre financement, regardez au-delà du taux nominal : comparez le TAEG, le coût total des intérêts et la durée. Si la mensualité est trop tendue, rallonger la durée peut aider… mais augmente les intérêts. À l’inverse, un rachat d’assurance, une modularité d’échéance ou des remboursements anticipés ciblés peuvent réduire fortement la facture.
1) La base : la formule d’annuité
Les prêts immobiliers amortissables français reposent sur une mensualité constante (hors assurance) calculée ainsi :
Mensualité hors assurance
M = K × \, \dfrac{i}{1 - (1 + i)^{-n}}
- K = capital emprunté (euros)
- i = taux mensuel (taux annuel / 12)
- n = nombre total de mensualités
L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité calculée (au capital initial ou au capital restant dû selon le contrat).
2) Comment se calculent les intérêts chaque mois ?
À chaque échéance, les intérêts sont calculés sur le capital restant dû (CRD) du mois précédent : Intérêts = CRD × i. La mensualité se décompose donc en deux parties :
- Intérêts (décroissants au fil du temps, car le CRD baisse).
- Amortissement (part de capital remboursé, croissante dans le temps).
Au début du prêt, la part d’intérêts est élevée, ce qui explique pourquoi rembourser tôt (ou réduire la durée) a un effet puissant sur le coût total.
3) Exemple chiffré simple
Emprunt 200 000 € sur 20 ans à 4,00 % nominal annuel. Taux mensuel i = 0,04/12 ≈ 0,003333. n = 240.
Mensualité hors assurance M ≈ 1 211,20 €. La première année (arrondis pour lisibilité) ressemble à ceci :
| Mois | CRD début | Intérêts | Amortissement | CRD fin |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 200 000 € | 666,67 € | 544,53 € | 199 455,47 € |
| 2 | 199 455,47 € | 664,85 € | 546,35 € | 198 909,12 € |
| 3 | 198 909,12 € | 663,03 € | 548,17 € | 198 360,95 € |
| ... | … | … | … | … |
La mensualité reste constante, mais la part d’intérêts diminue et la part d’amortissement augmente.
4) Coût total du crédit : ce qui change la donne
Le coût total des intérêts dépend principalement de trois facteurs : le taux, le capital et surtout la durée. À taux et capital identiques, allonger la durée baisse la mensualité mais augmente fortement la somme d’intérêts payés au final.
| Scénario | Mensualité (hors assur.) | Durée | Intérêts totaux (approx.) |
|---|---|---|---|
| 200 000 € à 4,0 % | ~1 211 € | 20 ans | ~91 000 € |
| 200 000 € à 4,0 % | ~1 055 € | 25 ans | ~116 000 € |
À l’inverse, raccourcir la durée ou rembourser par anticipation le capital réduit significativement les intérêts (puisqu’ils sont calculés sur un CRD plus faible et moins longtemps).
5) Taux nominal vs TAEG : ne confondez pas
- Taux nominal : sert à calculer la mensualité (hors assurance et frais).
- TAEG : intègre taux, assurance (selon périmètre), frais de garantie et de dossier. C’est l’indicateur de comparaison entre offres.
Deux prêts au même taux nominal peuvent avoir des coûts totaux différents si l’assurance ou les frais divergent. Comparez toujours le TAEG et le coût total.
6) Où intervient l’assurance ?
L’assurance emprunteur s’ajoute à la mensualité. Deux logiques de tarification :
- Au capital initial : prime fixe (simple, mais plus chère au début en part relative).
- Au capital restant dû : prime dégressive (souvent plus économique sur la durée).
Une délégation d’assurance (contrat externe équivalent en garanties) peut baisser nettement le coût total, sous réserve d’acceptation et d’équivalence des garanties.
7) Taux fixe, variable et capé : impact sur les intérêts
- Fixe : visibilité parfaite sur les intérêts futurs.
- Variable : mensualité et/ou durée s’ajustent selon l’index (incertitude sur le coût final).
- Variable capé : bornes à la hausse/baisse limitant l’aléa.
En période de taux bas, le fixe sécurise le coût total. En taux élevés mais volatils, un capé peut se discuter avec un bon stress test.
8) Réduire les intérêts : leviers efficaces
- Remboursements anticipés (partiels) : cibler tôt dans la vie du prêt maximise l’économie (part d’intérêts la plus forte au début).
- Modularité : certaines offres autorisent une hausse temporaire d’échéance pour accélérer l’amortissement.
- Renégociation/rachat : pertinent si l’écart de taux couvre les frais (garantie, dossier, indemnités).
- Assurance optimisée : délégation et profils assurés adaptés réduisent la facture globale.
9) Erreurs fréquentes
- Ne regarder que la mensualité, sans le coût total.
- Confondre taux nominal et TAEG.
- Oublier l’assurance dans le budget mensuel et dans la comparaison.
- Négliger l’impact majeur de la durée sur les intérêts.
FAQ express
- Pourquoi mes premières mensualités contiennent plus d’intérêts ? Parce que les intérêts sont calculés sur le CRD, élevé au départ.
- Un petit remboursement anticipé change-t-il quelque chose ? Oui, surtout tôt dans le prêt : vous diminuez le CRD et donc les intérêts futurs.
- TAEG plus bas = toujours meilleur prêt ? En principe oui pour le coût, mais vérifiez les conditions (modularité, assurance,...).
Conclusion
Le calcul d’intérêt de prêt repose sur une mécanique simple : une mensualité fixe, des intérêts calculés sur un CRD décroissant, et une durée qui pèse lourd dans le coût total du crédit. Comparer les offres au prisme du TAEG, optimiser l’assurance et utiliser les leviers (modularité, anticipés) vous permettent de payer moins d’intérêts — sans mettre en péril votre budget mensuel.
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