Marché immobilier à Marcel Pagnol - Saint-Leu-la-Forêt (Val-d'Oise)
Analyse des prix de vente du quartier
Synthèse du marché :
En 2025, le prix médian estimé dans le quartier Marcel Pagnol à Saint-Leu-la-Forêt tourne autour de 3 897 €/m². À l’échelle de la ville, la moyenne ressort autour de 3 816 €/m², soit un écart d’environ +2,1 % pour ce quartier, ce qui le positionne au niveau moyen du marché de Saint-Leu-la-Forêt.
Position du quartier par rapport aux autres :
Autour de Marcel Pagnol, les autres quartiers de Saint-Leu-la-Forêt présentent une dispersion de prix importante : les secteurs les plus abordables commencent autour de 2 640 €/m², tandis que les plus chers dépassent 4 442 €/m², soit un écart d’environ 68 % entre les extrêmes. Environ 40 % des autres quartiers se situent sous le niveau de prix de Marcel Pagnol, 0 % sont globalement dans la même fourchette, et près de 60 % se positionnent nettement au-dessus.
Scénarios investisseurs
Stratégie : Profil prudent : se positionner d’abord sur le quartier Marcel Pagnol ou sur des secteurs proches en prix. Les quartiers vraiment comparables en prix sont peu nombreux, il est donc pertinent de rester sélectif et de privilégier les adresses les plus liquides (transports, commerces, écoles). L’objectif est de sécuriser la revente et la demande locative, même si le rendement brut n’est pas maximal.
Stratégie : Profil équilibré : mixer quelques biens dans des quartiers moins chers que Marcel Pagnol avec d’autres sur des emplacements un peu plus valorisés. Les quartiers en dessous du niveau de prix de Marcel Pagnol (environ 40 % des secteurs comparables) peuvent améliorer le rendement brut, à condition de vérifier la tension locative et le profil des locataires. À l’inverse, une partie du patrimoine peut être investie dans des quartiers plus chers (environ 60 %), pour bénéficier d’emplacements plus recherchés et d’une meilleure liquidité à la revente.
Stratégie : Profil dynamique : cibler prioritairement les quartiers plus chers ou en forte transformation que Marcel Pagnol. Près de 60 % des autres quartiers se situent nettement au-dessus du niveau de prix de Marcel Pagnol, ce qui traduit souvent un fort attrait ou une rareté de l’offre (hyper-centre, bords de mer, quartiers très prisés). Ce profil accepte un rendement brut parfois plus modeste, en échange d’un potentiel de valorisation et d’une forte demande locative, à condition d’acheter au bon prix.
Prix immobiliers (DVF) à Marcel Pagnol - Saint-Leu-la-Forêt en 2025
Données issues des ventes DVF localisées dans ce quartier. Seules les mutations comportant un logement unique sont retenues ; les immeubles et ventes multi-logements sont exclus. D1 / D5 / D9 = décile bas / médiane / décile haut. Une série n’est publiée qu’à partir de 5 ventes. Ressource mise à jour le 17/07/2026.
Source : fichiers DVF géolocalisés publiés sur data.gouv.fr. Les statistiques portent sur Marcel Pagnol en 2025 et excluent toutes les mutations dont le prix global couvre plusieurs logements.
Localisation et niveaux de prix des quartiers
Tous les quartiers à Saint-Leu-la-Forêt (Val-d'Oise)
Comparaison basée sur le prix médian au m² du quartier
Marcel Pagnol :
3 897 €/m².
Pastille verte = plus abordable que ce quartier,
rouge = plus cher,
grise = prix proches.
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La ChâtaigneraiePrix médian : 4 097 €/m² • +5.1% vs Marcel Pagnol+5.1% vs quartier
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La ForêtPrix détaillé non disponible pour ce quartier.Prix quartier n.c.
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Le RosairePrix médian : 4 200 €/m² • +7.8% vs Marcel Pagnol+7.8% vs quartier
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Les CancellesPrix médian : 4 442 €/m² • +14.0% vs Marcel Pagnol+14% vs quartier
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Les DiablotsPrix médian : 2 640 €/m² • -32.2% vs Marcel Pagnol-32.2% vs quartier
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Les LutinsPrix médian : 3 417 €/m² • -12.3% vs Marcel Pagnol-12.3% vs quartier
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Marcel Pagnol (quartier affiché)Prix médian : 3 897 €/m² • +0.0% vs Marcel Pagnol≈ prix quartier
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