Apport personnel : combien mettre dans un projet locatif ?

Introduction

L’apport personnel influe directement sur le montant emprunté, la mensualité, le cashflow et le ROE (retour sur fonds propres). Plus d’apport ↓ mensualité et ↓ coût d’intérêts, mais aussi ↓ effet de levier et parfois ↓ performance sur fonds propres.

Notions clés

• Coût total investi : prix + frais de notaire + agence + travaux d’acquisition (+ mobilier en meublé).
• LTV (Loan-To-Value) : Emprunt / Coût total investi. Plus la LTV est élevée, plus le levier est fort.
• ROE : Résultat sur une période / Fonds propres mobilisés (apport, frais de dossier…).
• Cashflow : Loyers effectifs − Charges d’exploitation − Mensualités (capital+intérêts+assurance).

Repères pratiques (généraux)

• 0–10 % d’apport : levier max, mensualités plus hautes, cashflow plus tendu.
• ~20 % : compromis fréquent pour lisser la mensualité sans “manger” tout le ROE.
• ≥30 % : mensualités confortables, coût d’intérêts réduit, mais effet de levier plus faible.

Comparatif — 0 % vs 10 % vs 20 % vs 30 %

Hypothèses par défaut (modifiables dans le calculateur plus bas) : coût total 230 000 €, taux nominal 4 %, durée 25 ans, assurance 0,25 %/an (capital initial), loyer 1 150 €/mois, vacance 1 mois, charges exploitation 325 €/mois.

*Avant impôts. **Approche simple : (cashflow annuel) / (apport). Pour une vision globale, préfère le TRI sur horizon + revente (CRD, frais de vente).

Calculateur interactif

Adapte à ton projet pour voir l’impact de l’apport. Les champs sont volontairement simples ; le simulateur complet du site va plus loin (fiscalité, TRI, export PDF).

Lecture des résultats

• LTV = Emprunt / Coût total. Plus d’apport → LTV ↓ → risque banque ↓.
• Cashflow s’améliore avec plus d’apport (mensualité ↓), mais ton ROE peut baisser (mêmes euros de résultat pour davantage de fonds immobilisés).
• Coût d’intérêts diminue avec plus d’apport (emprunt ↓), utile si tu vises le désendettement rapide.

Stratégies selon objectifs

• Maximiser le levier / scaler : apport minimal compatible banque + épargne de sécurité.
• Stabilité de trésorerie : viser un cashflow neutre/positif avec apport intermédiaire (10–20 %).
• Coût et risque faibles : apport élevé pour des mensualités basses et un endettement réduit.

Erreurs fréquentes

• Mettre “tout” en apport et laisser zéro épargne (aléas : vacance, travaux).
• Ne regarder que la mensualité sans comparer le ROE et la capacité à enchaîner d’autres projets.
• Oublier que l’assurance sur capital initial est constante (ajoute bien au budget mensuel).

Conclusion

Il n’y a pas de “bon” niveau d’apport universel : choisis celui qui équilibre ta trésorerie, ton levier, et tes objectifs. Teste plusieurs scénarios dans le calculateur, puis affine dans le simulateur complet (cashflow après impôts, TRI, export PDF).