Introduction
Entre le prix d’achat, les frais, le crédit, la vacance, les charges et la fiscalité, évaluer un projet d’investissement locatif à la main devient vite un casse-tête. Un simulateur de rentabilité te permet de structurer l’analyse, d’éviter les erreurs courantes et de comparer des biens à base identique, en quelques minutes.
- Précision : rentabilités (brute, nette), cashflow, DSCR, TRI…
- Vitesse : plusieurs scénarios testés en un clin d’œil.
- Décision : seuils (loyer d’équilibre, vacance tolérable), alertes de risque.
Sans simulateur : 5 erreurs fréquentes
- Oublier des charges (syndic non récup., PNO/GLI, petites maintenances).
- Confondre rentabilité brute et nette → projet surestimé.
- Sous-estimer la vacance (turnover, travaux, impayés).
- Mal modéliser la dette (mensualité, assurance, impact durée/taux).
- Comparer des pommes et des poires (hypothèses différentes selon le bien).
Avec simulateur : ce que tu mesures concrètement
- Rentabilités : brute, nette, nette-nette (selon ce que tu inclus).
- Cashflow : trésorerie mensuelle après charges et dette (avant/après impôt si tu actives la fiscalité).
- DSCR : marge de sécurité d’exploitation vs annuité (NOI / dette).
- Seuils : loyer d’équilibre (CF₀=0), vacance maximum supportable.
- Stress tests : loyers −5/−10 %, charges +10 %, taux ±100 bps.
À quoi ressemble un bon simulateur ?
- Transparence : formules explicites, hypothèses visibles.
- Comparaison : scénarios clonables et paramétrables.
- Fiscalité : choix de régimes (micro, réel, LMNP…), ou à désactiver pour une vue “exploitation pure”.
- Sorties claires : tableaux synthétiques, export PDF propre.
- Respect des données : pas d’inscription, aucune donnée personnelle requise.
Mini prise en main — calcule vite tes indicateurs
Renseigne quelques hypothèses : tu obtiens la rentabilité nette, le cashflow (avant impôt), le DSCR et le loyer d’équilibre (CF₀=0). Idéal pour un premier tri des annonces.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| — | |
Stress test (rapide)
Mini-modèle pédagogique (hors fiscalité détaillée). Utilise le simulateur complet pour intégrer les régimes d’imposition, l’assurance de prêt précise et la revente.
Confidentialité & simplicité
Notre outil est 100% gratuit, sans inscription et ne te demande aucune donnée personnelle (e-mail, adresse, etc.). Tu renseignes uniquement des chiffres de projet, que tu peux effacer à tout moment et exporter en PDF pour les partager.
Conclusion
Un simulateur fiable accélère ta prise de décision, évite les pièges et te permet de comparer objectivement des opportunités. Teste plusieurs scénarios, valide les seuils (loyer d’équilibre, DSCR) et avance sereinement.
Passer à la pratique
Calcule ta rentabilité en quelques minutes — gratuit, anonyme, sans inscription.