Comment utiliser notre formulaire étape par étape (guide détaillé)

Avant de commencer

Notre formulaire de calcul de rentabilité fonctionne en 5 blocs : Achat, Crédit, Loyers & charges, Fiscalité, Résultats. Tu peux remplir dans n’importe quel ordre, revenir en arrière, et exporter un PDF. L’outil est 100% gratuit et ne demande aucune donnée personnelle (ni e-mail, ni adresse).

Étape 1 — Renseigner l’achat

Commence par les éléments d’acquisition. Ils déterminent le coût total et le montant à financer.

• Prix d’achat : hors frais.
• Frais de notaire : en % du prix (estimation : Neuf plus bas, Ancien plus haut).
• Frais d’agence : si applicables.
• Travaux initiaux : remise en état, ameublement, etc.
• Apport : facultatif, sert à calculer le montant de crédit.

Étape 2 — Paramétrer le crédit

Le module calcule la mensualité et le coût de la dette via la formule d’annuité.

• Montant emprunté : auto-déduit de l’étape 1 (coût − apport).
• Durée (années) et taux nominal.
• Assurance : en %/an du capital initial (approximation pédagogique).

Tu vois en direct l’impact sur le cashflow et le DSCR (NOI/annuité).

Étape 3 — Loyers & charges

Ici, tu décris la réalité économique du bien.

• Loyer : mensuel (ou annuel).
• Vacance : en % (mois sans locataire, turnover…).
• Charges non récupérables : syndic, PNO/GLI, entretien, etc.
• Taxe foncière nette : hors TEOM si récupérable.
• Gestion + assurance : en % du loyer brut.

Le formulaire calcule le NOI (net d’exploitation) puis le cashflow après dette.

Étape 4 — Choisir la fiscalité

Sélectionne un régime fiscal pour estimer l’impact impôt/prélèvements sur ton résultat :

• Micro-foncier : abattement forfaitaire (si conditions).
• Régime réel : charges réelles, intérêts…
• LMNP (souvent au réel) : amortissements, règles spécifiques.

Tu peux désactiver la fiscalité pour une vue “exploitation pure”, puis la réactiver pour affiner.

Étape 5 — Lire et interpréter les résultats

• Rentabilités : brute, nette (NOI/coût).
• Cashflow : mensuel après charges et dette (avant/après impôt selon option).
• DSCR : marge de sécurité de l’exploitation (≥ 1,20 recommandé).
• TRI : si tu actives un scénario de revente.
• Graphiques & tableau : synthèse prête à exporter.

Exporter & partager

À tout moment, clique sur Exporter en PDF pour obtenir un document propre : hypothèses, résultats, tableaux. Idéal pour ton banquier ou pour comparer plusieurs biens.

Confidentialité & données

Notre simulateur est gratuit, sans inscription et n’exige aucune donnée personnelle. Tu ne renseignes que des données chiffrées de projet, que tu peux effacer. Pas d’e-mail, pas d’adresse.

FAQ rapide

• Puis-je enregistrer un scénario ? Oui, en exportant le PDF et/ou via l’URL pré-remplie (si activée sur ta version).
• Dois-je commencer par l’Achat ? Non, les sections sont indépendantes. Reviens dessus si besoin.
• Les taux bougent ? Fais un stress test : +/−100 bps pour voir l’effet sur le cashflow et le DSCR.

Pas-à-pas interactif (checklist)

Utilise cette petite checklist pour suivre ta progression. Quand tout est vert, tu es prêt pour l’export PDF.

Erreurs à éviter

• Confondre brute et nette (oublier charges et vacance).
• Ignorer l’assurance de prêt dans l’annuité.
• Sous-estimer la taxe foncière nette (TEOM récupérable à part).
• Ne pas stresser les loyers (−5/−10 %) et le taux (±100 bps).