Introduction
L’assurance de prêt représente une part non négligeable du coût réel d’un financement. Selon le type de contrat (groupe banque vs délégation), la base de calcul (capital initial vs capital restant dû — CRD) et la quotité (100 % / 50 % par emprunteur), l’impact sur la mensualité, le cashflow et la rentabilité peut être majeur.
Notions clés
- TAEA : taux annuel effectif de l’assurance (coût de l’assurance rapporté au capital emprunté).
- TAEG : intègre intérêts, assurance (si exigée), frais. Sert à comparer des offres globales.
- Base de calcul :
- Capital initial : prime fixe ≈
P x a / 12. - CRD : prime varie chaque mois (diminue avec l’amortissement).
- Capital initial : prime fixe ≈
- Quotité : répartition de la couverture (ex. 100/0, 50/50, 100/100). La prime est proportionnelle à la quotité totale.
- Garanties (exemples) : Décès, PTIA, ITT, IPT. Les critères (âge, métier, santé) jouent sur le tarif/acceptation.
Comment l’assurance impacte la rentabilité ?
- Mensualité : augmente de la prime d’assurance → effet direct sur le cashflow.
- Coût total : somme des primes ≈ plusieurs milliers d’euros sur la durée.
- Capacité d’emprunt : la prime entre dans l’endettement (TAEG).
Exemple de base (réutilisable)
Hypothèses : capital P = 200 000 €, taux nominal 4 %, durée 25 ans (300 mois). Deux formules d’assurance au choix :
- Contrat A — capital initial 0,25 %/an, quotité 100 % → prime constante.
- Contrat B — sur CRD 0,12 %/an, quotité 100 % → prime décroissante.
Comparatif express
| Élément | Contrat A (init.) | Contrat B (CRD) | Impact attendu |
|---|---|---|---|
| Prime mensuelle (début) | P x a / 12 → constante | CRD x a / 12 → décroissante | Avec CRD, la prime baisse au fil du temps |
| Coût sur la durée | Plus élevé à taux équivalent | Plus faible en général | Meilleure rentabilité long terme avec CRD |
| Cashflow mensuel | Impact stable | Impact décroissant | Soulagement progressif |
Calculateur interactif — assurance & rentabilité
Teste l’effet sur la mensualité totale, le coût d’assurance cumulé, le coût du crédit et le cashflow (avant impôts). Tu peux aussi simuler la quotité (ex. 50 % si vous êtes deux co-emprunteurs avec 50/50 chacun).
| Mensualité (hors assur.) | Assurance 1er mois | Total / mois (début) | Coût intérêts (total) | Coût assurance (total) | Coût crédit global | Cashflow (mois 1) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | ||||||
Hypothèses : assurance au taux saisi appliqué à la base choisie, quotité proportionnelle. Cashflow = loyer - charges exploitation - (mensualité + assurance mois 1). Pour une vision complète (fiscalité, TRI, export PDF), utilise le simulateur du site.
Bonnes pratiques
- Comparer au moins deux offres (groupe vs délégation) et deux bases (initial vs CRD).
- Adapter la quotité à la situation des co-emprunteurs (revenus, protection souhaitée).
- Relire garanties/exclusions (ITT/IPT) : un tarif bas sans la bonne couverture peut coûter cher en risque.
- Réviser l’assurance si le cadre le permet (changement de contrat), pour améliorer cashflow et coût global.
Erreurs fréquentes
- Oublier l’assurance dans la mensualité totale → cashflow surévalué.
- Comparer des offres sur des bases différentes (initial vs CRD) sans recalcul sur la durée.
- Ignorer la quotité (payer 100 % chacun alors que 50/50 suffisait au projet).
Conclusion
L’assurance de prêt influence trésorerie, coût et donc rentabilité. Joue sur le trio taux x base x quotité pour optimiser ton montage — et vérifie toujours l’adéquation des garanties.
Passer à la pratique
Teste plusieurs offres et bases dans notre simulateur — gratuit, anonyme, sans inscription — puis exporte ton bilan.