Comment calculer le cashflow en immobilier ?

Introduction

Le cashflow immobilier est la trésorerie que ton investissement génère (ou consomme) chaque mois/année. C’est ce qu’il te reste vraiment une fois payés les frais du quotidien et le crédit. Bien calculé, il te dit si ton bien s’autofinance.

Définitions & variantes utiles

• Cashflow opérationnel (avant dette et impôts) = loyers encaissés effectifs + autres revenus - charges d’exploitation (taxe foncière, copro non récupérable, entretien, PNO, GLI, gestion, internet/énergie, vacance…).
• Cashflow avant impôts = cashflow opérationnel - service de la dette (mensualités capital + intérêts + assurance emprunteur).
• Cashflow après impôts = cashflow avant impôts - impôts & prélèvements (fonction du régime : nu/meublé, micro/réel, TMI, etc.).

Ce qu’on inclut… et ce qu’on exclut

Inclure

• Loyers encaissés (après vacance), parkings, annexes, recettes diverses ;
• Charges d’exploitation non récupérables par le locataire : taxe foncière, PNO, copro, entretien, GLI, gestion, internet/EDF (meublé) ;
• Mensualités de crédit : capital + intérêts + assurance.

Exclure

• Amortissements comptables (LMNP/IS) : non cash ;
• Dotations/provisions purement comptables ;
• Éléments “one-off” (ex : gros travaux exceptionnels) à passer en Capex planifié et lisser sur plusieurs années.

Formules pratiques

• Loyers effectifs = loyers bruts annuels x (1 - vacance).
• Cashflow opérationnel = loyers effectifs + autres revenus - charges d’exploitation.
• Cashflow avant impôts = cashflow opérationnel - (mensualités crédit + assurance emprunteur).
• Cashflow après impôts = cashflow avant impôts - impôts & prélèvements (selon régime).

Exemple chiffré pas à pas

Hypothèses (annuelles sauf mention) :

• Loyer mensuel hors charges : 1 150 € → brut annuel = 13 800 € ; vacance : 1 mois → loyers effectifs = 13 800 x 11/12 = 12 650 €.
• Autres revenus : 600 € (ex. parking).
• Charges d’exploitation : taxe foncière 1 100 €, copro non récup. 700 €, PNO 120 €, entretien 300 €, GLI 2,5 % loyers = 345 €, gestion 7 % loyers = 966 €, internet/EDF 480 € → Total charges = 4 011 €.

Et après impôts ?

Le cashflow après impôts dépend du régime (nu/meublé, micro/réel) et de ta TMI. Méthode : calcule la base imposable du régime choisi (abattement ou charges + amortissements), applique barème et prélèvements, puis déduis ce montant de ton cashflow avant impôts. Les valeurs exactes évoluent : mets à jour les paramètres l’année du calcul.

Bonnes pratiques & erreurs fréquentes

• Travaille en annuel (puis convertis en mensuel) : plus simple pour intégrer la vacance et les charges irrégulières.
• N’oublie pas la vacance même si le marché est tendu (au moins un tampon de sécurité).
• Distingue cashflow vs rentabilité : la première est un flux, la seconde un ratio sur l’investissement.
• Inclue l’assurance emprunteur dans la mensualité (c’est bien du cash sortant).
• Lisse les Capex (gros travaux) sur plusieurs années pour éviter un scénario trop optimiste.

Mini check-list

• Estimation loyers (prudente) & vacance réaliste ;
• Charges d’exploitation complètes (TF, copro, entretien, PNO, GLI, gestion, énergie) ;
• Mensualités totales (capital + intérêts + assurance) ;
• Impôts selon régime (nu/meublé, micro/réel) ;
• Compare plusieurs scénarios (durée, taux, apport, gestion, meublé vs nu).

Conclusion

Le cashflow se calcule simplement, mais demande de l’exhaustivité dans les hypothèses. Projette opérationnel, avant impôts puis après impôts pour voir l’impact réel de tes choix (apport, régime fiscal, gestion…).