Introduction
Une bonne estimation des charges courantes évite de surévaluer la rentabilité et le cashflow. Certaines dépenses sont récupérables auprès du locataire (ex. une partie des charges de copro), d’autres non (ex. taxe foncière, PNO). Fais le tri, ajoute une provision travaux (CapEx) et projette l’impact dans tes calculs.
Checklist — Charges courantes (à adapter à ton bien)
- Taxe foncière (dont TOM si non récupérée) — non récupérable.
- Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) — non récupérable.
- Assurance loyers impayés (GLI) — non récupérable.
- Copropriété (syndic) :
- Charges récurrentes récupérables (entretien courant, ASC/PC, eau froide part locataire…)
- Charges non récupérables (honoraires syndic, fonds travaux loi ALUR, grosses réparations hors récupérable)
- Entretien & petites réparations (interventions, consommables non récupérables).
- Internet/EDF si meublé avec charges au forfait (non récupérable si inclus au bail).
- Gestion locative (agence) — % du loyer HC, non récupérable.
- Comptable (LMNP/LMP au réel) — non récupérable.
- CFE (en meublé selon cas) — non récupérable.
- Frais bancaires (compte, virement) — non récupérable.
- Provision travaux (CapEx) — ravalement, chaudière, toiture, ascenseur…
- Autres : parking/box (si offert), alarme, propreté/espaces verts hors récupérable.
Bien classifier : récupérables vs non récupérables
Pour la rentabilité nette, ne garde que les non récupérables (ceux qui restent à ta charge). Les récupérables sont payés par le locataire (via provisions/forfaits) ; néanmoins anticipe le risque de non-recouvrement ou le décalage (régularisation tardive).
Provisions & saisonnalité
- Mensualise les dépenses annuelles (taxe foncière, comptable…).
- Ajoute une provision travaux mensuelle (ex. 0,5–1,0 % du coût total/an).
- Si meublé étudiant/saisonnier : ajuste pour la vacance et les surcoûts de remise en location.
Calculateur interactif — Liste tes charges, mesure l'impact
Renseigne ton loyer HC, tes charges et coche Récupérable si elles sont refacturées au locataire. Le calculateur affiche : total non récupérables, coût par m², rentabilité nette (avant impôts) et cashflow mensuel (avec ta mensualité).
Charges (ajuste, ajoute/supprime)
| # | Intitulé | Périodicité | Montant (€) | Récupérable ? | €/mois normalisé |
|---|
Totaux
- Charges récupérables : — /mois
- Charges non récupérables : — /mois
- Coût total charges (toutes) : — /mois
Les non récupérables impactent directement la rentabilité nette et le cashflow.
Coûts normalisés
- €/m² de charges non récup. : — /mois
- Loyer net de charges (nette) : — /mois
Rentabilité & Cashflow
- Rentabilité nette (avant impôts) : —
- Cashflow (avant impôts) : — /mois
La “nette-nette” inclurait aussi la fiscalité ; utilise le simulateur complet pour la projeter.
Ordres de grandeur (repères)
- Taxe foncière : souvent 1–2 mois de loyer /an selon la commune.
- PNO : 8–20 € /mois environ (selon surface/garanties).
- GLI : 2–3,5 % du loyer HC (mensuel).
- Gestion : 5–8 % du loyer HC (hors frais location).
- Provision CapEx : 0,5–1,0 % du coût total /an (à affiner selon l’immeuble).
Erreurs fréquentes
- Confondre récupérables et non récupérables.
- Oublier une provision travaux (CapEx) : la rentabilité “papier” s’évapore au premier gros poste.
- Ne pas mensualiser (taxe foncière, comptable) → cashflow sous-estimé certains mois.
Conclusion
Structure tes charges, mensualise ce qui doit l’être et sépare bien la part récupérable. Tu obtiens une rentabilité nette réaliste et un cashflow fidèle à la vie du bien. Le simulateur complet va plus loin (fiscalité, TRI, export PDF) — toujours gratuit et sans données personnelles.
Passer à la pratique
Renseigne tes charges dans le simulateur — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.