Introduction
Confier la gestion locative à une agence coûte un pourcentage du loyer, mais peut réduire la vacance, sécuriser les loyers (GLI), et te faire gagner du temps. En auto-gestion, tu économises les frais de gestion mais tu supportes la charge opérationnelle et parfois une vacance plus longue. Voyons l’impact sur le cashflow — chiffres à l’appui.
Coûts & paramètres à comparer
- Vacance locative (mois/an) : l’agence peut relouer plus vite → meilleure occupation.
- Frais de gestion (ex. 5–8 % du loyer encaissé) : coût récurrent uniquement côté agence.
- GLI (assurance loyers impayés) : % du loyer, parfois négocié via agence ; en auto-gestion, souvent plus élevé ou absent.
- Frais de mise en location (honoraires, états des lieux, photos) : peuvent être facturés à chaque relocation (exprimés en mois de loyer tous les X ans).
- Valeur du temps : visites, états des lieux, compta, SAV. Valorise en €/h × heures/an.
Comment cela impacte la rentabilité ?
- Loyers encaissés = Loyer HC × taux d’occupation.
- Cashflow = Loyers encaissés − (Frais gestion + GLI + Mise en location mensuelle + Charges non récupérables + Mensualité crédit + Coût du temps).
- Point d’équilibre : taux de gestion maximal pour que l’agence donne le même cashflow que l’auto-gestion.
Exemple express (ordre de grandeur)
Loyer 1 150 € HC/mois ; vacance auto-gestion 1,5 mois/an ; vacance agence 0,8 mois/an ; frais gestion 6 % ; GLI auto 3,0 % ; GLI agence 2,2 % ; mise en location : auto 0,3 mois tous les 2 ans, agence 1,0 mois tous les 2 ans ; charges non récupérables 320 €/mois ; mensualité 1 050 €/mois ; temps : auto 12 h/an à 25 €/h, agence 3 h/an.
Calculateur interactif — Auto-gestion vs Agence
Renseigne les hypothèses. Le tableau compare le cashflow mensuel des deux options et calcule le taux de gestion “seuil” pour lequel l’agence devient neutre par rapport à l’auto-gestion.
| Scénario | Occupation | Loyers encaissés | Frais gestion | GLI | Mise en loc. /mois | Charges non rec. | Mensualité | Coût temps | Cashflow /mois |
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Modélisation pédagogique (hors fiscalité) : les frais de gestion/GLI sont calculés sur les loyers encaissés (après vacance). La mise en location est mensualisée : loyer × (mois) / (ans × 12). Le coût du temps est (heures/an × €/h)/12.
Conseils pratiques
- Devis : compare frais de gestion (inclut-il encaissement, relances, états des lieux, GLI ?), délais moyens de relocation, frais de ML.
- Process : photos pro, visites groupées, réactivité — qu’ils soient faits par toi ou par l’agence, réduisent la vacance.
- Valorise ton temps : si tu as peu de disponibilité, l’agence peut “acheter” de la sérénité pour un surcoût modéré.
Conclusion
L’auto-gestion est intéressante si la vacance reste faible et si ton temps est disponible. L’agence prend un pourcentage mais peut lisser la trésorerie (vacance/GLI) et te dégager du temps. Mesure l’écart avec le calculateur, puis choisis selon ton cashflow cible et ta tolérance opérationnelle.
Passer à la pratique
Projette l’option retenue dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.