Introduction
Choisir la durée de son crédit est un arbitrage entre mensualité (confort de trésorerie et capacité d’emprunt) et coût total (intérêts sur la durée). Plus la durée est longue, plus la mensualité est basse… mais plus le coût total d’intérêts est élevé.
Rappels : ce que la durée change
- Mensualité : diminue quand la durée s’allonge.
- Coût total du crédit : augmente avec la durée (plus d’intérêts versés).
- Capacité d’emprunt : s’améliore avec une mensualité plus faible (durée plus longue).
- Cashflow locatif : souvent meilleur avec une durée longue (mensualité plus basse), utile pour l’autofinancement.
Repères rapides
- 15 ans : mensualités hautes, coût total faible — profil “désendettement rapide”.
- 20 ans : compromis courant.
- 25 ans : mensualités plus douces, coût total supérieur — souvent choisi pour améliorer le cashflow.
- 30 ans : mensualités minimales, coût total maximal — à envisager si l’objectif est le cashflow avant tout.
Calculateur interactif — compare 15/20/25/30 ans
Entre tes hypothèses ci-dessous pour comparer la mensualité, le coût total, les intérêts et l’impact cashflow (avant impôts).
| Durée | Mensualité (hors assur.) | Assurance / mois | Total / mois estimé | Intérêts totaux | Coût total crédit | Cashflow mensuel (avant impôts) |
|---|
Hypothèse assurance sur capital initial (prime constante). Le cashflow estimé ci-dessus = loyers − charges d’exploitation − mensualité totale.
Lecture des résultats
- Mensualité totale = mensualité (annuité) + assurance ; c’est le cash qui sort chaque mois.
- Intérêts totaux : plus la durée est longue, plus ils augmentent — c’est le “prix” des mensualités basses.
- Cashflow : utile en locatif pour viser l’autofinancement. Un cashflow légèrement négatif peut rester acceptable si la performance globale (TRI) est bonne.
Stratégies pratiques
- Durée longue + remboursement anticipé : tu sécurises une mensualité basse et tu rembourses plus vite si ta trésorerie le permet (vérifie les pénalités/conditions).
- Modulation d’échéances : monte/descends la mensualité dans la fourchette autorisée par la banque, pratique pour absorber un aléa (vacance, travaux).
- Penser “fonds propres” : le ROE/TRI comparent mieux deux montages que la seule mensualité.
Erreurs fréquentes
- Comparer les durées uniquement sur la mensualité sans regarder le coût total.
- Oublier l’assurance emprunteur dans le budget mensuel.
- Confondre rendement du bien (ratio) et cashflow (flux de trésorerie).
Conclusion
La bonne durée dépend de ton projet (résidence principale vs locatif), de ta tolérance au risque et de ta stratégie (désendettement vs cashflow). Teste plusieurs durées, regarde le coût total et la trésorerie, puis décide.
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