Introduction
On confond souvent rendement et rentabilité en immobilier. Le rendement est un ratio simple basé sur les loyers et la valeur d’acquisition ; la rentabilité mesure la performance réelle pour l’investisseur, après charges, fiscalité et parfois financement et temps (TRI).
Définitions
Rendement (du bien)
Rapport entre les loyers et le coût total investi (prix + frais + travaux d’acquisition). Deux versions utiles :
- Rendement brut = Loyers annuels / Coût total investi.
- Rendement net d’exploitation (proche cap rate) = (Loyers annuels − charges d’exploitation) / Coût total investi.
Le rendement ne tient pas compte de la fiscalité ni, en général, du financement.
Rentabilité (pour l’investisseur)
Performance qui intègre tes réalités financières :
- Rentabilité nette : intègre les charges d’exploitation.
- Rentabilité nette-nette : intègre charges et fiscalité.
- ROE (Return On Equity) : rapporte le résultat à tes fonds propres (apport, frais de dossier…).
- TRI : rendement annuel global qui intègre le temps (apport, cashflows, revente, CRD).
Tableau comparatif
| Indicateur | Mesure | Charges | Fiscalité | Financement | Temps | Usage |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rendement brut | Loyers / Coût | Non | Non | Non | Non | Tri rapide d’annonces |
| Rendement net (cap rate) | (Loyers − charges) / Coût | Oui | Non | Non | Non | Comparer biens/marchés |
| Rentabilité nette-nette | (Loyers − charges − impôts) / Coût | Oui | Oui | Optionnel* | Non | Décision après impôts |
| ROE | Résultat / Fonds propres | Oui | Souvent | Oui | Non | Comparer montages de crédit |
| TRI | Rendement annuel global | Oui | Oui | Oui | Oui | Comparer scénarios sur 10–20 ans |
*Certains calculs de “nette-nette” ne tiennent pas compte du crédit ; pour la décision investisseur, préfère le ROE et le TRI.
Exemple chiffré
Hypothèses :
- Prix : 200 000 € ; frais de notaire : 16 000 € ; agence : 8 000 € ; travaux d’acquisition : 6 000 € → Coût total investi = 230 000 €.
- Loyer : 1 050 €/mois → 12 600 €/an.
- Charges d’exploitation : TF 1 000 ; copro 500 ; PNO 120 ; entretien 300 ; GLI 2,5 % (= 315) ; gestion 7 % (= 882) ; vacance 1 mois (= 1 050) → Total = 4 167 €.
| Indicateur | Formule | Résultat |
|---|---|---|
| Rendement brut | 12 600 / 230 000 | ≈ 5,48 % |
| Rendement net (cap rate) | (12 600 − 4 167) / 230 000 | = 8 433 / 230 000 ≈ 3,67 % |
| Rentabilité nette-nette* | (12 600 − 4 167 − impôts) / 230 000 | Dépend du régime fiscal |
*En micro-foncier (abattement) vs réel (charges), le résultat peut changer significativement. Mets à jour avec tes paramètres.
Cas avec financement : pourquoi la “rentabilité” peut diverger du rendement
Supposons un emprunt 200 000 € sur 25 ans à 4 % + assurance 0,25 % :
- Mensualité (hors assurance) ≈ 1 055,67 € → ~12 668 €/an ; assurance ≈ 500 €/an → service de la dette ≈ 13 168 €/an.
- Cashflow avant impôts = 8 433 − 13 168 ≈ −4 735 €/an.
- Avec un apport 30 000 €, le ROE (avant impôts) ≈ −4 735 / 30 000 = −15,8 %, alors que le rendement net du bien est positif (3,67 %).
Bonnes pratiques
- Calcule le rendement pour filtrer vite.
- Passe en nette puis nette-nette pour approcher le réel.
- Évalue le cashflow et le ROE si tu finances à crédit.
- Projette un TRI avec hypothèse de revente (net vendeur − frais − CRD).
Conclusion
Rendement = indicateur rapide du bien. Rentabilité = résultat pour l’investisseur après charges, impôts et financement. Combine-les avec le cashflow, le ROE et le TRI pour des décisions solides.
Passer à la pratique
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