Introduction
Un calcul de rentabilité fiable repose sur des hypothèses complètes et cohérentes. Voici les 5 erreurs que l’on rencontre le plus souvent, avec un correctif immédiat et un exemple chiffré pour chacune.
Erreur n°1 — Calculer sur le prix net vendeur (PNV) au lieu du coût total
Le problème : ne retenir que le PNV (ou prix d’annonce) gonfle artificiellement la rentabilité.
- Bonne base : coût total investi = prix + frais de notaire + agence + travaux d’acquisition (+ mobilier meublé le cas échéant).
| Hypothèse | Formule brute | Résultat |
|---|---|---|
| PNV seul (200 k€) | 12 000 / 200 000 | 6,00 % |
| Coût total (200 + 16 + 8 + 6 = 230 k€) | 12 000 / 230 000 | 5,22 % |
Erreur n°2 — Oublier la vacance locative
Le problème : compter 12 mois pleins alors qu’il y a des périodes sans locataire (relocation, travaux, impayés).
- Bonne base : loyers effectifs = loyers bruts × (1 − vacance) ou × (mois loués / 12).
| Hypothèse | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Sans vacance (1 000 €/mois) | 1 000 × 12 | 12 000 € |
| Vacance 1 mois | 1 000 × 11 | 11 000 € |
Erreur n°3 — Charges d’exploitation incomplètes
Le problème : oublier certaines charges (TF, PNO, copro non récup., GLI, gestion, entretien, énergie/internet en meublé…).
- Bonne base : lister tout ce qui sort réellement de ton compte, même si ce n’est pas mensuel.
| Poste | Exemples |
|---|---|
| Taxes & assurances | Taxe foncière, PNO, GLI |
| Copro & gestion | Non récupérables, syndic, gestion locative |
| Entretien | Petits travaux, VMC, chaudière |
| Énergie/Internet (meublé) | Électricité, box |
| Capex planifié | Toiture, ravalement, chaudière (lissés) |
Erreur n°4 — Confondre cashflow et rentabilité
Le problème : croire qu’un bien “rentable” a forcément un cashflow positif. Or la rentabilité est un ratio sur l’investissement ; le cashflow est un flux qui intègre le crédit.
| Indicateur | Définition | Inclut le crédit ? |
|---|---|---|
| Rentabilité nette | (Loyers − charges) / coût total | Non |
| Cashflow avant impôts | Loyers effectifs − charges − mensualités | Oui |
| TRI | Rendement global dans le temps (apport, flux, revente) | Oui (via flux) |
Erreur n°5 — Fiscalité simplifiée à l’excès (ou erronée)
Le problème : appliquer un pourcentage “à la louche” pour l’impôt sans tenir compte du régime (nu/meublé, micro/réel), de la TMI, des amortissements (LMNP/IS) ou du déficit foncier.
- Bonne base : modéliser la base imposable selon le régime, puis appliquer barème + prélèvements sociaux.
Mini étude de cas (synthèse)
Bien à 200 k€ ; frais 24 k€ ; travaux 6 k€ → coût total = 230 k€. Loyer 1 050 €/mois ; vacance 1 mois ; charges d’exploitation 3 900 €/an.
| Étape | Calcul | Résultat | Erreur évitée |
|---|---|---|---|
| Loyers effectifs | 1 050 × 11 | 11 550 € | #2 Vacance ignorée |
| Rendement brut | 11 550 / 230 000 | ≈ 5,02 % | #1 PNV vs coût total |
| Rendement net | (11 550 − 3 900) / 230 000 | = 7 650 / 230 000 ≈ 3,33 % | #3 Charges incomplètes |
| Cashflow avant impôts | 7 650 − (mensualités + assurance) | Variable (montage) | #4 Flux vs ratios |
| Nette-nette (indicative) | Après impôts selon régime | Variable (régime) | #5 Fiscalité approximative |
Checklist anti-erreurs
- Base = prix + notaire + agence + travaux d’acquisition (+ mobilier si meublé).
- Vacance ≥ 1 mois ou % prudent selon marché.
- Charges : TF, PNO, copro non récup., entretien, gestion, GLI, énergie/internet (meublé), Capex lissés.
- Crédit : mensualités = capital + intérêts + assurance. Compare durées/taux.
- Fiscalité : teste 2 régimes mini (nu vs meublé, micro vs réel).
Conclusion
En corrigeant ces 5 points, tu obtiens une vision solide de la performance : rendement (brut/net), rentabilité (nette-nette), cashflow, ROE et TRI. C’est la base de décisions sereines.
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