Qu’est-ce que la rentabilité locative ? (brute, nette, nette-nette)

Introduction

La rentabilité locative mesure le rapport entre ce que rapporte un bien (loyers) et ce qu’il coûte (prix d’acquisition, frais, charges, impôts). On distingue trois niveaux pour analyser de plus en plus finement : brute, nette et nette-nette (après impôts).

Les définitions

Rentabilité brute

Idée : comparer les loyers annuels au montant investi, sans tenir compte des charges d’exploitation ni de la fiscalité.

• Formule : Rentabilité brute (%) = Loyers annuels / Coût total investi x 100
• Usage : tri rapide entre biens, benchmarking de marché.
• Limite : ne dit rien du cashflow réel.

Rentabilité nette

Idée : retirer les charges récurrentes (taxe foncière, copro, entretien, gestion, vacance estimée, assurances, etc.).

• Formule : Rentabilité nette (%) = (Loyers annuels - Charges d’exploitation) / Coût total investi x 100
• Usage : vision plus réaliste du rendement économique.
• Limite : ignore l’impôt sur les revenus.

Rentabilité nette-nette

Idée : intégrer la fiscalité (régime nu ou meublé, micro vs réel, etc.) pour mesurer ce qu’il reste après impôts.

• Formule générale : Rentabilité nette-nette (%) = (Loyers - Charges - Impôts & Prélèvements) / Coût total investi x 100
• Usage : décision finale (cash réellement conservé).
• Remarque : dépend du régime fiscal et de ta TMI ; fais plusieurs scénarios.

Exemple chiffré pas à pas

Supposons :

• Prix du bien : 200 000 € ; Frais de notaire : 16 000 € ; Frais d’agence : 8 000 € ; Travaux d’acquisition : 10 000 € → Coût total investi = 234 000 €.
• Loyer : 900 €/mois → Loyers annuels = 10 800 €.
• Charges d’exploitation estimées / an :
  • Taxe foncière : 1 000 € ; Copro/charges non récupérables : 600 € ; PNO : 120 € ; Entretien : 300 € ;
  • Vacance : hypothèse 5 % des loyers = 540 € ; Gestion locative : hypothèse 7 % des loyers = 756 €.
  Total charges = 1 000 + 600 + 120 + 300 + 540 + 756 = 3 316 €.

Comment estimer l’effet de la fiscalité ?

Le montant imposable dépend du régime (nu/meublé, micro/réel) et de ta TMI. Méthode générale :

1. Détermine la base imposable selon le régime (abattement forfaitaire ou charges/amortissements réels).
2. Applique ton barème (TMI) et les prélèvements sociaux applicables.
3. Soustrais l’impôt obtenu des loyers nets de charges pour obtenir le résultat après impôts.

À titre illustratif seulement : en location nue au micro, on applique un abattement forfaitaire sur les loyers (puis barème + prélèvements sociaux). En LMNP au réel, les amortissements peuvent réduire fortement l’assiette. Les taux/abattements exacts évoluent dans le temps : vérifie-les avant de conclure.

Quand utiliser chaque indicateur ?

• Brute : premier tri rapide (annonces, villes, typologies).
• Nette : comparaison réaliste entre biens (intègre la gestion et la vacance).
• Nette-nette : décision finale (ce que tu conserves réellement après impôts).

Erreurs fréquentes à éviter

• Calculer la brute uniquement sur le prix “net vendeur” en oubliant frais et travaux.
• Oublier la vacance locative et la gestion (sous-estimation chronique).
• Confondre cashflow et rentabilité (la première est une trésorerie, la seconde un ratio).
• Ignorer la fiscalité (le passage en nette-nette peut changer le verdict).

Checklist éclair

• Base : prix + frais + travaux d’acquisition (optionnel : mobilier si meublé).
• Loyers : annuels (prends une estimation prudente).
• Charges : taxe foncière, copro, entretien, PNO, GLI, gestion, vacance.
• Fiscalité : teste au moins deux régimes et compare.

Conclusion

La rentabilité brute sert à filtrer, la nette rapproche des réalités de gestion, la nette-nette éclaire le résultat après impôts. Pour décider sereinement, projette les trois et compare des scénarios dans le simulateur.