Introduction
Le taux fixe offre une mensualité stable et donc un cashflow prévisible. Le taux variable évolue avec un index (souvent type Euribor) + une marge de la banque ; la mensualité est révisée périodiquement et peut être capée (plafond) et/ou floorée (plancher). Dans un projet locatif, la question est simple : combien mon cashflow peut-il bouger ?
Notions clés
- Taux fixe : inchangé pendant toute la durée (mensualité constante hors assurance CRD).
- Taux variable : index (marché) + marge (banque). Périodicité de révision (ex. 12 mois). Souvent assorti d’un cap (+X %) et/ou d’un floor (−Y %) autour du taux initial ou absolu.
- Schéma de révision retenu ici :
- La mensualité est recalculée à chaque révision, sur la durée résiduelle et le CRD du jour.
- L’assurance (si sur capital initial) est ajoutée pour obtenir le total payé chaque mois.
Impact sur la mensualité et le cashflow
- Fixe : mensualité prévisible = confort de trésorerie, mais pas de bénéfice si les taux baissent (hors renégociation).
- Variable : mensualité adaptative = meilleure quand les taux baissent, plus lourde si les taux montent. Le cap limite la hausse et le floor limite la baisse.
Exemple de base
Hypothèses : capital 200 000 €, durée 25 ans, assurance 0,25 %/an sur capital initial. Comparaison :
- Fixe : 4,00 % nominal.
- Variable : index 2,50 % + marge 1,20 % = 3,70 % initial ; révision annuelle (12 mois) ; cap +2,0 % / floor −2,0 % autour du taux initial.
Calculateur interactif — fixe vs variable
Teste les scénarios Base (index inchangé), Optimiste (index –1 pt) et Stress (index +2 pts), avec cap/floor et révision annuelle (paramétrable). Le calcul se fait sur les 24 premiers mois pour illustrer l’impact sur le cashflow.
| Scénario | Taux initial | Mensualité M1 (hors assur.) | Mensualité après 12 mois | Assurance / mois | Cashflow M1 | Cashflow M13 |
|---|---|---|---|---|---|---|
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Hypothèses : mensualité recalculée à chaque révision sur la durée résiduelle et le CRD. Assurance modélisée sur capital initial (prime constante). Cashflow = loyer − charges − (mensualité + assurance).
Conseils pratiques
- Test d’effort : vérifie que ton cashflow reste supportable au taux “stress” (ex. +2 pts, ou cap).
- Flexibilité : si le variable est choisi, garde une marge de sécurité (épargne, modulation, possibilité de passer en fixe si prévu au contrat).
- Objectif : si ton focus est le cashflow prévisible, le fixe reste souvent plus confortable. Si tu vises un pari sur la baisse des taux (ou possibilité de renégociation), le variable peut se défendre.
Conclusion
Le taux fixe sécurise la trésorerie ; le taux variable peut améliorer ou détériorer ton cashflow selon l’évolution de l’index, dans la limite cap/floor. Projette 3 scénarios (base/optimiste/stress), regarde la mensualité et le cashflow à M1 et après révision, puis décide en fonction de ta tolérance au risque.
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