Le TRI expliqué simplement (Taux de Rendement Interne, avec exemple chiffré)

Introduction

Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le taux annuel qui annule la VAN (Valeur Actuelle Nette) d’un investissement. Autrement dit, c’est le taux qui rend la somme de tous tes flux de trésorerie actualisés égale à zéro.

Définition et lien avec la VAN

On cherche le taux r tel que :

VAN(r) = \(\sum_{t=0}^{T} \dfrac{CF_t}{(1+r)^t} = 0\), où CF_t sont tes flux de trésorerie à l’année t.

• TRI : taux interne qui met la VAN à 0.
• VAN avec un taux cible k : si VAN > 0, ton projet surperforme k ; si VAN < 0, il sous-performe.

Quand utiliser le TRI ?

• Pour comparer des projets ayant des timings de flux différents (durées, reventes, travaux, etc.).
• Pour intégrer une revente (prix net vendeur − frais de vente − CRD) au bout de X années.
• Pour compléter les ratios de rentabilité (brute/nette) et le cashflow.

Exemple chiffré (10 ans)

Hypothèses (pédagogiques) :

• Prix d’achat : 180 000 € ; frais de notaire : 14 000 € ; agence : 6 000 € ; travaux d’acquisition : 10 000 €.
• Apport : 30 000 € → emprunt 180 000 € sur 25 ans ; taux 4 % ; assurance 0,25 % (sur capital initial).
• Loyer HC : 1 150 €/mois ; vacance : 1 mois/an → loyers effectifs = 12 650 €.
• Charges d’exploitation annuelles : TF 1 100 € ; copro 700 € ; PNO 120 € ; entretien 300 € ; GLI 2,5 % loyers (= 316 €) ; gestion 7 % (= 886 €) ; énergie/internet 480 € → total ≈ 3 902 €.
• Cashflow opérationnel ≈ 12 650 − 3 902 = 8 748 €.
• Service de la dette : mensualité ≈ 950,11 € ; assurance ≈ 37,50 €/mois → ≈ 11 851 €/an.
• Cashflow avant impôts ≈ 8 748 − 11 851 = −3 103 €/an.
• Revente fin année 10 : prix 240 000 € ; frais de vente 6 % → net vendeur ≈ 225 600 €. CRD (restant dû) ≈ 128 447 € → net pour l’investisseur ≈ 97 153 €.

Les flux de trésorerie (côté investisseur) sur 10 ans sont alors :

Avec ces flux, le TRI annuel ressort à : ≈ 6,15 % (calcul dynamique ci-dessous).

Comment calculer le TRI en pratique ?

• Excel / Google Sheets : fonctions =IRR(plage) (flux réguliers) ou =XIRR(plage_flux; plage_dates) (flux datés).
• Calculette : méthode itérative (Newton/Bisection) jusqu’à annuler la VAN.
• Simulateur : renseigne tes flux (apport, cashflows, revente), il calcule le TRI automatiquement.

Analyse de sensibilité (idées)

• +50 € de loyer ou −0,5 pt sur le taux peut gagner ~0,5 à 1,0 pt de TRI selon le cas.
• Prix de revente : chaque +10 k€ (net vendeur) peut ajouter ~1 à 1,5 pt sur 10 ans.
• Frais de vente / CRD : souvent sous-estimés → le TRI baisse si on les intègre correctement.

Erreurs fréquentes

• Oublier le CRD à la revente (ou les frais de vente).
• Mélanger flux avant/après impôts dans une même série.
• Utiliser des flux mensuels mais un TRI annuel sans conversion (XIRR résout cela).

Conclusion

Le TRI donne une mesure synthétique (en %) de la performance globale de ton projet, en tenant compte du temps et de la revente. Complète-le toujours par une vision cashflow et des scénarios (optimiste/prudent).