Introduction
La vacance locative représente les périodes où le bien n’est pas loué (entre deux locataires, travaux, saison creuse, etc.). Ne pas l’intégrer fausse immédiatement rentabilités et cashflow. Voici comment l’estimer et l’ajouter proprement à tes calculs.
Deux façons d’intégrer la vacance
- En mois/an : ex. 1 mois vide par an → taux d’occupation = (12 − 1) / 12 = 91,7 %.
- En % : ex. 7 % de vacance → taux d’occupation = 93 %.
Loyers effectifs annuels :
\( Loyers\_effectifs = Loyers\_théoriques \times Occupation − Coûts\_remise\_en\_location \)
Comment estimer la vacance ?
- Données locales : délais moyens de relocation, tension locative, saisonnalité (zones étudiantes, littoral).
- Stratégie : meublé étudiant (vacance estivale probable), LCD saison (hors-saison plus longue).
- Process : photos/annonce, visites groupées, disponibilité → réduit le délai de vacance.
Impact mécanique sur la rentabilité & le cashflow
- Rentabilité brute baisse proportionnellement au taux d’occupation.
- Cashflow : baisse de loyers mais charges fixes (mensualité de crédit, taxe foncière, PNO) restent dues.
- Point mort : taux d’occupation à partir duquel le cashflow devient nul (utile pour le stress test).
Tableau express — effet de 0 à 3 mois de vacance
Hypothèses : loyer 1 150 € HC/mois, mensualité totale 1 050 € (crédit+assurance), charges exploitation 300 €/mois, coût de remise en location 0,5 mois de loyer tous les 2 ans.
| Vacance (mois/an) | Occupation | Loyers effectifs /mois | Cashflow /mois |
|---|
Calculateur interactif — vacance & cashflow
Renseigne tes paramètres : vacance (en mois ou en %), coût de remise en location, charges et mensualité totale. Le calculateur donne les loyers effectifs, le cashflow et le taux d’occupation d’équilibre (point mort).
| Occupation (%) | Loyers effectifs /mois | Coût remise loc. /mois | Cashflow /mois | Point mort (occupation min.) |
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Modélisation simple (hors fiscalité) : Loyers effectifs = Loyer HC × Occupation − Remise en location / mois. Cashflow = Loyers effectifs − Charges exploitation − Mensualité totale.
Bonnes pratiques
- Prendre une marge prudente (ex. 1 mois/an en longue durée, plus en zones peu tendues ou en saisonnier hors haute saison).
- Prévoir un coussin de trésorerie de 3–6 mois de charges fixes.
- Limiter la vacance : annonce de qualité, visites groupées, disponibilité rapide, pricing réaliste, flexibilité sur la durée d’engagement.
Erreurs fréquentes
- Compter 0 mois de vacance “par optimisme”。
- Oublier les frais de remise en location (honoraires, ménages, petits travaux).
- Confondre HC et CC dans les comparaisons de loyers.
Conclusion
La vacance locative est un paramètre clé de la rentabilité. Intègre-la en mois ou en %, ajoute les frais de remise en location, et vérifie ton point mort. Tu prendras des décisions plus solides — et un risque mieux maîtrisé.
Passer à la pratique
Projette ta vacance (mois ou %) dans le simulateur — gratuit, anonyme, sans inscription — et calcule rentabilités, cashflow et TRI.