Introduction
Le cashflow est la trésorerie mensuelle qui reste après toutes tes dépenses (prêt, charges, impôts). On oppose souvent cashflow positif (le bien s’autofinance et génère un surplus) à cashflow négatif (chaque mois, tu dois remettre de l’argent). Faut-il toujours viser le positif ? Pas forcément : tout dépend de tes objectifs, de ton horizon, de ta capacité d’épargne et du risque que tu acceptes.
- Cashflow avant impôt (CF₀) = loyers nets d’exploitation − mensualité du prêt.
- Cashflow après impôt (CF) = CF₀ − impôt estimé (modèle simplifié).
- DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / Annuité de dette, indicateur de marge de sécurité.
Quand viser du cashflow positif ?
- Tu veux sécuriser ta trésorerie et limiter le risque (vacance, travaux, impôts).
- Tu construis un parc vite : des biens qui s’autofinancent évitent l’asphyxie mensuelle.
- Tu es en phase de taux élevés : la marge protège en cas d’imprévu.
Quand tolérer un léger cashflow négatif ?
- Le bien présente un fort potentiel (localisation, tension locative, revalorisation des loyers).
- Tu vises un gain patrimonial (appréciation, capital remboursé) supérieur au déficit de trésorerie.
- Tu as une capacité d’épargne confortable et une visibilité sur les risques.
Règles de décision (pratiques)
- DSCR ≥ 1,20 : marge confortable ; 1,05–1,20 : vigilance ; < 1,00 : déficit opérationnel.
- Seuil de loyer : calcule le loyer minimum pour CF₀ = 0 ; compare au marché (est-ce réaliste ?).
- Tolérance à la vacance : combien de % de vacance le bien supporte avant CF₀ < 0 ?
- Stress test : loyers −5/−10 %, charges +10 % → le projet tient-il encore ?
Calculateur interactif — Cashflow, DSCR & seuils
Renseigne tes hypothèses. Le calculateur affiche le cashflow (avant/après impôt), le DSCR, le loyer d’équilibre (CF₀ = 0), et la tolérance à la vacance avant que le CF₀ devienne négatif. Le module propose aussi un stress test simple.
Option — Impôt approximatif
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| — | |
Stress test (rapide)
Simplifications : calculs pédagogiques, pas de décote/CGI détaillé, pas de distinction intérêts vs amortissements, fiscalité approchée par TMI+PS sur une base simplifiée. Utilise le simulateur complet pour une projection fidèle.
Comment décider ?
- Teste ton projet avec des hypothèses prudentes (vacance, charges).
- Vérifie DSCR, seuil de loyer et tolérance à la vacance.
- Si tu acceptes un léger déficit, budgete-le sur 24 mois et définis un plan (hausse de loyer, travaux, bascule de régime fiscal, renégociation de taux).
Conclusion
Le cashflow positif n’est pas un dogme, mais une marge de sécurité très utile. Un léger négatif peut se défendre avec une stratégie patrimoniale claire, des hypothèses réalistes et des buffers de trésorerie.
Passer à la pratique
Projette tes chiffres dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.