Introduction
Le TRI (taux de rendement interne) mesure la performance d’un projet en prenant en compte tous les flux : l’apport initial, les cashflows d’exploitation et le flux de revente (prix net − impôts − CRD). Bien modéliser la revente est crucial, car elle pèse souvent lourdement dans le résultat final.
Quels flux intégrer ?
- Au départ (t=0) : apport = coût d’acquisition − montant du prêt. Flux négatif.
- Chaque année (t=1…H) : cashflow d’exploitation annuel ≈ NOI − annuité (simplifié ici constant).
- À la revente (année H) : prix de vente − frais de cession − impôt de plus-value (simplifié) − CRD. Flux positif additionnel.
Simulateur interactif — TRI avec revente
Renseigne l’achat, l’exploitation, le crédit et la revente. Le module calcule le TRI/IRR, le multiple des fonds propres (Equity Multiple), le CRD à l’horizon, la plus-value nette (pédagogique) et fournit un stress test (prix de vente ±5 %, ±10 %).
Acquisition & exploitation
Financement
Revente
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| — | |
Stress test — Sensibilité au prix de vente
Hypothèses pédagogiques : flux d’exploitation annuels constants, assurance emprunteur ≈ % du capital initial, base de plus-value = (prix net vendeur − coût d’acquisition total). La réalité fiscale peut différer (abattements, frais majorant le prix d'acquisition, etc.).
Lecture des résultats
- TRI : performance annualisée intégrant exploitation + revente (net d’impôts de PV dans ce modèle).
- Equity Multiple : (Somme des flux positifs) / (apport initial). 2× signifie que tu as doublé tes fonds propres.
- CRD : capital restant dû à l’horizon, déduit du flux de revente.
- Décomposition : l’outil isole la part exploitation vs revente dans le résultat final.
Conclusion
Inclure la revente dans le calcul du TRI change souvent la lecture du projet. Teste différents horizons et prix, et stress-teste pour éviter un TRI artificiellement gonflé par une hypothèse de marché trop optimiste.
Passer à la pratique
Projette tes chiffres dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.