Introduction
Neuf ou Ancien ? La question revient souvent. Le Neuf propose des frais de notaire réduits, une meilleure performance énergétique et potentiellement moins d’entretien au départ. L’Ancien offre souvent un prix d’achat et des loyers au m² différents, avec des travaux à prévoir mais aussi des opportunités de création de valeur (rénovation, optimisation des surfaces). L’essentiel est d’objectiver : coût d’acquisition vs revenu net d’exploitation (NOI) et cashflow.
- Rentabilité nette = NOI / coût d’acquisition (hors dette et IR).
- Cashflow = NOI/12 − mensualité (si tu compares aussi le financement).
- DSCR = NOI / annuité de dette ; CoC = (NOI − annuité) / apport.
Différences structurantes
- Frais de notaire : plus faibles en Neuf, plus élevés en Ancien.
- Travaux initiaux : souvent faibles en Neuf, variables en Ancien (rafraîchissement à rénovation lourde).
- Charges d’exploitation : PNO/GLI, syndic non récup., entretien ; au départ souvent plus faibles en Neuf.
- Taxe foncière : possibilité d’exonération temporaire partielle/totale dans certaines communes pour le Neuf (à vérifier localement).
- Loyers : peuvent différer selon marché, prestations, localisation précise.
Comparateur interactif — Neuf vs Ancien
Entre tes hypothèses pour chaque scénario. Les paramètres communs (vacance, gestion/assurance %, crédit) s’appliquent aux deux pour une comparaison à base identique. Tu obtiens NOI, rentabilité nette, cashflow, DSCR et CoC. Le Neuf inclut une option pédagogique d’exonération TF (2 ans).
Hypothèses communes
Scénario Neuf
Scénario Ancien
| Indicateur | Neuf | Ancien | Écart (Ancien − Neuf) |
|---|---|---|---|
| — | |||
Lecture rapide — Neuf
Lecture rapide — Ancien
Hypothèses pédagogiques : TEOM supposée récupérable si incluse, donc TF nette = TF − TEOM. Exonération TF 2 ans pour le Neuf modélisée de façon simple (année 1 = 0). Les règles locales varient.
Conseils pratiques
- Compare à base identique (vacance, gestion, % assurance) pour isoler l’effet Neuf vs Ancien.
- Vérifie les budgets prévisionnels de copropriété et l’état des équipements (toiture, chaudière, ascenseur).
- Stress-test loyers (−5/−10 %) et charges (+10 %) avant de trancher.
Conclusion
Le Neuf peut gagner en simplicité (frais réduits, entretien limité, éventuelle exonération TF) mais l’Ancien peut offrir une meilleure rentabilité via prix d’entrée, optimisation des travaux et potentiel de revalorisation. Décide avec des chiffres normalisés (NOI, cashflow, DSCR, CoC) plutôt qu’avec des a priori.
Passer à la pratique
Projette tes deux scénarios dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.