Introduction
Pour départager deux opportunités, la rentabilité nette (hors financement et impôts) est une mesure simple et robuste. Elle s’appuie sur le revenu net d’exploitation (NOI) ramené au coût d’acquisition.
NOI = loyers annuels effectifs − charges non récupérables − taxe foncière nette TEOM − gestion − assurance bailleur/PNO − autres OPEX.
Normaliser la comparaison
- Vacance locative : applique le même taux de vacance aux deux biens (ou des hypothèses justifiées).
- Gestion & assurance : aligne les % (gestion, PNO/GLI, etc.).
- Taxe foncière nette : soustrais la TEOM récupérable pour ne garder que la part propriétaire.
- Coût d’acquisition : prix + notaire + agence + travaux initiaux nécessaires à la mise en location.
Interprétation
- Un écart de +0,5 à +1,0 pt de rentabilité nette est souvent significatif à paramètres identiques.
- Complète l’analyse par un stress test (loyers −5/−10 %, charges +10 %).
Comparateur interactif — Bien A vs Bien B
Renseigne les prix & frais, loyers, et charges. Les hypothèses communes (vacance, gestion, assurance %) s’appliquent aux deux biens. Le module calcule le NOI, la rentabilité nette, le net mensuel (avant financement) et la sensibilité ±5/±10 % sur le loyer.
Hypothèses communes
Bien A
Bien B
| Indicateur | Bien A | Bien B | Écart (B − A) |
|---|---|---|---|
| — | |||
Sensibilité loyer — Bien A
Sensibilité loyer — Bien B
Hypothèses pédagogiques : la TEOM est considérée récupérable si "Oui"; le calcul est hors financement et fiscalité IR/PS. Le but est de comparer l'efficacité opérationnelle pure (NOI) rapportée au coût d'acquisition.
Conseils pratiques
- Valide le loyer potentiel avec des comparables récents.
- Stress-teste la vacance (+2–3 pts) et les charges (+10 %).
- Ajoute une colonne “travaux récurrents” si le bien B nécessite plus de CapEx (copropriété, toiture, chaudière…).
Conclusion
La rentabilité nette te donne une comparaison à paramètres normalisés. Complète ensuite avec le cashflow (avec financement) et, in fine, le TRI sur la durée de détention pour une décision totalement éclairée.
Passer à la pratique
Projette tes deux biens dans le simulateur complet — gratuit, anonyme, sans inscription — et exporte ton bilan.