1) Durée de détention
C’est l’horizon de simulation. Le CRD à la vente (capital restant dû) est estimé à cette date,
en tenant compte du différé si tu en as mis un.
2) Valeur de revente, frais, IRA
- Valeur de revente : prix auquel tu penses revendre.
- Frais de revente : agence, diagnostics, etc. (déduits du produit de vente).
- IRA / pénalités RA : indemnités de remboursement anticipé. Si “auto” coché, le simulateur applique une règle-type (modifiable).
3) Plus-value & impôt sur la plus-value
Par défaut, la plus-value estimée = (revente − frais de revente) − coût d’acquisition.
Tu peux la modifier si tu as un calcul plus précis.
En LMNP réel, le champ “amortissements cumulés” sert d’estimation (modifiable) :
cela peut augmenter la plus-value taxable selon les règles applicables.
L’impôt sur la plus-value est facultatif : si tu le laisses vide, une estimation auto peut être proposée.
En SCI IS, mieux vaut souvent saisir manuellement (cas plus dépendant de la compta).
4) PNV / Produit net de vente
Le PNV (Produit Net de Vente) correspond au cash réellement récupéré :
revente − frais − CRD − IRA − impôt PV (si renseigné).
C’est ce montant qui est ajouté au dernier flux pour le TRI.
5) Indexation des flux
Si tu coches “appliquer les indexations”, les loyers et/ou charges évoluent chaque année
selon les % paramétrés. Les impôts locatifs annuels restent une approximation (proportionnelle).
Comprendre TRI / ROI / MOIC
- TRI (IRR) : taux annualisé sur la série de flux (investissement initial, cash-flows annuels, puis vente).
- ROI : gain total / cash investi total (inclut apports additionnels si cash-flows négatifs).
- MOIC : multiple = cash récupéré / cash investi total.
Si la série de flux a plusieurs changements de signe, le TRI peut devenir instable/non unique : dans ce cas il peut s’afficher “—”.
